降價(jià)！2016年最有可能出臺(tái)的房地產(chǎn)五大救市政策

發(fā)布日期：2015-12-24來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 2015年，中央定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持自住和改善需求，政策側(cè)重千方百計(jì)去庫(kù)存：供應(yīng)端，控制土地供應(yīng)；需求端，降首付、 降利息、放寬公積金、調(diào)稅費(fèi)。整體效果顯著，土地?zé)o序供應(yīng)得到有效節(jié)制，市場(chǎng)成交量顯著上升，部分城市庫(kù)存壓力顯著緩解。但是，政策效應(yīng)持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)，全 國(guó)庫(kù)存壓力問(wèn)題仍懸而未決，特別是需求疲軟的三四線城市庫(kù)存問(wèn)題更為顯著。 我認(rèn)為2016年仍然是房地產(chǎn)的政策年，以下幾個(gè)政策極有可能成為救市的主力政策。

　　 第五位、政府收購(gòu)商品房用作保障房

　　 效果：★★★ 落地時(shí)間：隨時(shí)

　　 收購(gòu)商品房用作保障房從理論上來(lái)說(shuō)，對(duì)于庫(kù)存較大的城市，短期內(nèi)可以有效降低庫(kù)存。但這條政策對(duì)政府財(cái)政實(shí)力要求較高，此外庫(kù)存壓力較大城市一般對(duì)保障房的需求也相對(duì)較小，因此該政策效果可能一般。

　　 第四位、各城市執(zhí)行土地供應(yīng)的“有供有限”政策

　　 效果：★★★☆ 落地時(shí)間：隨時(shí)

　　 庫(kù)存過(guò)高的三四線城市應(yīng)從土地源頭上進(jìn)行控制，建議庫(kù)存消化周期超過(guò)2年的城市一律暫停土地供應(yīng)，消化周期下調(diào)至18個(gè)月以下的可以恢復(fù)供地，每季度由國(guó)土部統(tǒng)一發(fā)布“暫停城市”和“恢復(fù)城市”名單，嚴(yán)格把控商品房供應(yīng)源頭。

　　 第三位、農(nóng)民工全面納入城市購(gòu)房?jī)?yōu)惠體系

　　 效果：★★★★ 落地時(shí)間：隨時(shí)，各地按需落地

　　 各級(jí)城市均應(yīng)對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房在政策上做到一視同仁，包括：1）加快戶籍制度改革進(jìn)度，解決農(nóng)民工進(jìn)城的保障門(mén)檻和心理歸屬問(wèn)題；2）將農(nóng)民工納入公積金繳納體系；3）個(gè)別城市對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房給予稅費(fèi)優(yōu)惠。以上政策一旦實(shí)施，對(duì)增加有效需求，推動(dòng)樓市中長(zhǎng)期穩(wěn)定有較大作用。

　　 第二位、房貸利息抵扣個(gè)稅

　　 效果：★★★★★ 落地時(shí)間：最早下半年

　　 該項(xiàng)政策能夠切實(shí)提高購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，特別是對(duì)改善型需求的刺激或更為明顯，短期內(nèi)，一旦實(shí)施，將在一、二線城市引爆樓市，對(duì)于庫(kù)存去化會(huì)有明顯的促進(jìn)作用。

　　 第一位、首套房首付款比例降至10%

　　 效果：★★★★★☆ 落地時(shí)間：隨時(shí)

　　 首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對(duì)樓市去庫(kù)存將發(fā)揮最為顯著的推動(dòng)作用。而對(duì)于市場(chǎng)各方的擔(dān)心，我認(rèn)為，中國(guó)為儲(chǔ)蓄型國(guó)家，發(fā)生次貸危機(jī)的可能性很小，而首套房發(fā)生信用危機(jī)的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%將是2016年樓市去庫(kù)存的終極大招！

　　 延伸閱讀：

　　 作者：譚浩俊，商業(yè)見(jiàn)地網(wǎng)專欄作家

　　 來(lái)源：商業(yè)見(jiàn)地網(wǎng)

　　 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

　　 降房?jī)r(jià)，無(wú)疑是去庫(kù)存非常重要的一種手段。因?yàn)?，?003年放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了幾倍，這期間，居民的購(gòu)買(mǎi)能力并沒(méi)有同步增長(zhǎng)。

　　 也就是說(shuō)，按照目前的水平，絕大多數(shù)居民是買(mǎi)不起房的。更何況，商品房的價(jià)格是大基數(shù)，同樣的上漲比例，對(duì)應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)力要遠(yuǎn)低于商品房?jī)r(jià)格。

　　 也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)每上漲10%，居民收入至少應(yīng)增長(zhǎng)5倍以上，更別說(shuō)這期間居民收入增長(zhǎng)幅度還不如房?jī)r(jià)高了。

　　 房?jī)r(jià)到了這個(gè)水平，到底要降多少才能與購(gòu)買(mǎi)力相匹配呢？開(kāi)發(fā)商愿不愿意降呢？顯然，有形之手是很難讓開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)降價(jià)步伐的。更何況，在強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)資源配置起決定性作用的大背景下，政府也不可能強(qiáng)行要求開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)。

　　 值得注意的是，如果政府用行政手段迫使開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)，許多隱藏于房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次矛盾和問(wèn)題、不可公開(kāi)的問(wèn)題、暗箱操作問(wèn)題等，也可能會(huì)隨著房?jī)r(jià)的人為壓降而逐步暴露出來(lái)。到時(shí)候，如何處理，就成了一個(gè)問(wèn)題。

　　 事實(shí)上，如果不是地方政府在房?jī)r(jià)問(wèn)題上的過(guò)度“作為”，房?jī)r(jià)是不可能出現(xiàn)今天這樣的格局的，也不可能出現(xiàn)絕大多數(shù)百姓買(mǎi)不起房的現(xiàn)象。

　　 數(shù)十萬(wàn)億的土地出讓金收入、政府規(guī)費(fèi)收入、暗箱操作收入、腐敗收入等，都是房?jī)r(jià)的直接構(gòu)成，讓開(kāi)發(fā)商一家去挑降價(jià)的擔(dān)子，顯然是不合適的。房?jī)r(jià)能不能降，不僅取決于開(kāi)發(fā)商，還取決于政府。

　　 必須注意的一個(gè)細(xì)節(jié)是，目前，為了穩(wěn)增長(zhǎng)和去庫(kù)存需要，在政策層面，已經(jīng)放得很開(kāi)，甚至不停地有刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策出臺(tái)。

　　 那么，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，指望他們?cè)谶@樣的背景下降房?jī)r(jià)，就更是不可能了。這也意味著，對(duì)開(kāi)發(fā)商喊話降房?jī)r(jià)，更多的可能只是政府的一種道義行為，是面對(duì)高房?jī)r(jià)的一種姿態(tài)。

　　 真正需要解決的，還是如何把過(guò)高的庫(kù)存降下來(lái)，避免引發(fā)深層次矛盾和風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。

　　 眼下，部分有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始出手拿地了。拿地的結(jié)果，就是護(hù)價(jià)的開(kāi)始。除非極個(gè)別資金鏈陷入困境的開(kāi)發(fā)商，其他的是不大可能采取降價(jià)策略的。

　　 尤其是已經(jīng)在一線城市再度布局的開(kāi)發(fā)商，更有可能堅(jiān)守房?jī)r(jià)不降，用一線城市獲得的收益彌補(bǔ)三、四線城市的損失，以確保房?jī)r(jià)堅(jiān)守在目前水平。

　　 可能存在的一種結(jié)果，就是在接下來(lái)的政策籃子里，是否會(huì)有倒逼開(kāi)發(fā)商降價(jià)的硬著子。因?yàn)?，如果沒(méi)有，又何必進(jìn)行這樣的喊話呢。

　　 如果有的話，有形之手對(duì)無(wú)形之手的干預(yù)又再次出現(xiàn)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將面臨一次新的考驗(yàn)。

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