個(gè)人二手房交易營(yíng)改增在即，房屋增值越大繳稅越多

發(fā)布日期：2016-03-16來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 3月13日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍表示，國(guó)稅總局將會(huì)同財(cái)政部，盡快公布“營(yíng)改增”實(shí)施方案，最快有望于全國(guó)兩會(huì)后就提交審定。值得注意的是，此次“營(yíng)改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，二手房交易環(huán)節(jié)實(shí)施“營(yíng)改增”，并非一定會(huì)增加購(gòu)房者的交易成本。

　　 財(cái)政部2月17日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交 易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》顯示，除北上廣深城市外，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿(mǎn)2年（含2年），對(duì)外銷(xiāo)售均免征營(yíng)業(yè)稅。而北上廣深 仍然適用去年老政策，滿(mǎn)2年（含2年）非普通住房，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；滿(mǎn)2年（含2年）普通住房，才免征營(yíng)業(yè)稅。

　　 張大偉表示，在二手房交易未實(shí)施“營(yíng)改增”之前，二手房交易環(huán)節(jié)中的營(yíng)業(yè)稅只有部分房源繳納。目前2年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅的稅基是銷(xiāo)售價(jià)格，未來(lái)如果將增值稅變成增值部分，那么稅基將變小。也就是說(shuō)，即使日后改變，那么最后的稅基加稅率所造成的影響也比較有限。

　　 另外，據(jù)易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測(cè)算，如果按照目前營(yíng)業(yè)稅征收的5.5%稅率來(lái)計(jì)算，那么，轉(zhuǎn)讓100萬(wàn)元住宅且不考慮免征等因素，共需交納5.5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅。如果二手房交易日后實(shí)施“營(yíng)改增”，那么計(jì)算增值稅則需考慮銷(xiāo)項(xiàng)稅額以及進(jìn)項(xiàng)稅額。

　　 假設(shè)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了一套50萬(wàn)元的住房，且目前價(jià)格上升至100萬(wàn)元，則這個(gè)時(shí)候的進(jìn)項(xiàng)稅額為50/（1+11%）*11%約為5萬(wàn)元；而銷(xiāo)項(xiàng)稅額為100/（1+11%）*11%約為10萬(wàn)元，也就是說(shuō)增值稅稅額約為5萬(wàn)元。

　　 如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了一套90萬(wàn)元的住房，且目前價(jià)格上升至100萬(wàn)元，則這個(gè)時(shí)候的進(jìn)項(xiàng)稅額為90/（1+11%）*11%約為9萬(wàn)元；而銷(xiāo)項(xiàng)稅額為100/（1+11%）*11%約為10萬(wàn)元，這個(gè)時(shí)候的增值稅稅額則約為1萬(wàn)元。

　　 　 　“從上述對(duì)比中基本能夠看出，房屋增值越大則需繳納越多的增值稅稅額；反之，房屋增值越小，繳納的增值稅稅額也就越少。”嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表 示，從稅收角度來(lái)看，“營(yíng)改增”能有效地調(diào)節(jié)二手房持有者的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。但是，稅率是否為11%或是否會(huì)有新的計(jì)算方法，還要看未來(lái)具體政策的表述。

【相關(guān)閱讀】

• 重大利好！小微企業(yè)增值稅起征點(diǎn)提高到10萬(wàn)！
• 2025年中國(guó)將形成三大世界級(jí)機(jī)場(chǎng)群
• 中電建建筑集團(tuán)有限公司改革發(fā)展紀(jì)實(shí)
• 電改40年 | 從投資體制改革到市場(chǎng)化改革 再到深化市場(chǎng)
• 員工持股計(jì)劃現(xiàn)積極動(dòng)向 年底國(guó)資委將進(jìn)行階段性總結(jié)
• 借道股權(quán)債權(quán)投資計(jì)劃 2.23萬(wàn)億險(xiǎn)資支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)