萬科半年報劇透地產(chǎn)下半場！馬太效應(yīng)顯著 群雄逐鹿誰能稱王

發(fā)布日期：2017-08-28來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 8月25日上午，萬科集團(tuán)在深圳舉行了2017年中期業(yè)績發(fā)布會，這是王石退位后，郁亮首次以董事長身份舉行業(yè)績發(fā)布會。根據(jù)半年報，萬科A上半年實現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%。較強(qiáng)的業(yè)績增長勢頭，透露出政策調(diào)控帶來行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)特征顯著。 打敗“舊敵”恒大，卻還是輸給了碧桂園

　　 24日公布的半年報中，萬科A上半年實現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現(xiàn)營業(yè)收入698.1億元，同比下降6.66%；實現(xiàn)凈利潤73.03億元，同比增長36.47%。此外，萬科上半年基本每股收益為0.66元，去年同期為0.48元。

　　 2016年，萬科因深陷股權(quán)爭奪事件，不少關(guān)鍵崗位人員流失，當(dāng)年萬科銷售業(yè)績僅3600多億，不敵中國恒大，錯失龍頭寶座。

　　 今年上半年，隨著政策調(diào)控的持續(xù)，一二線城市商品房成交量同比繼續(xù)下行，部分開發(fā)商為緩解資金壓力降價銷售，下半年一二線城市房價下行壓力較大，三四線房價上漲預(yù)期得到抑制，銷售情況或出現(xiàn)明顯回落。

　　 在此背景下，萬科上半年銷售額為2770億元，居業(yè)內(nèi)第二，位于碧桂園(約2890億元)之后、中國恒大(約2440億元)之前。

　　 數(shù)據(jù)表明，公司城市深耕戰(zhàn)略的執(zhí)行效果較好，市場競爭力進(jìn)一步凸顯，上半年在16個城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝?，在深圳、北京、杭州、上海、天津、武漢、成都、寧波等8個城市的銷售金額超百億。

　　 對于碧桂園后來居上，郁亮表示，企業(yè)只有“實干企業(yè)”，沒有“成功企業(yè)”。房地產(chǎn)行業(yè)毫無疑問已進(jìn)入白銀時代，但不代表行業(yè)沒有機(jī)會。以前，城市攤大餅發(fā)展，一環(huán)二環(huán)三環(huán)這樣發(fā)展，但今天要發(fā)展城市圈了。以前城市一二三線之分，以后這樣的界限可能會模糊，譬如比鄰北京的燕郊和廊坊，雖然是三四線城市，但發(fā)展地位與一線城市同樣重要。

　　 郁亮坦言：“任何夕陽的行業(yè)也有做的不錯的企業(yè)，機(jī)會還是有的，人們總要吃飯總要穿衣服，也一樣總要住房子，只是蓋的房子不一樣了，只要一個企業(yè)兢兢業(yè)業(yè)把活干活，就會有機(jī)會。”

　　 業(yè)績增長超40%透露重要信號

　　 行業(yè)降溫階段，優(yōu)勢房企具有顯著的品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、成本優(yōu)勢、資金優(yōu)勢，有利于通過內(nèi)生增長與并購等方式實現(xiàn)銷售業(yè)績的持續(xù)增長。

　　 今年上半年，萬科業(yè)績增長40%多，保持了較為強(qiáng)勁的增長勢頭。碧桂園、陽光城、龍湖地產(chǎn)等房企甚至實現(xiàn)了超過100%的增長。政策調(diào)控帶來行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)特征顯著，那么這種趨勢是否會持續(xù)？

　　對此，郁亮分析指出，今年上半年行業(yè)集中度大幅提高，說明了行業(yè)競爭的激烈，白銀時代已經(jīng)到來。規(guī)模越大，轉(zhuǎn)型越難。房地產(chǎn)行業(yè)還有很多空間，把客戶照顧好的企業(yè)仍有發(fā)展空間。同時，無論如何也要培養(yǎng)起來新的動能。

　　 就行業(yè)整體來看，政策調(diào)控加劇房企分化、行業(yè)洗牌速度加快，具體傳導(dǎo)路徑為：“政策調(diào)控—>商品房量價齊跌、銷售回款減速—>房企融資渠道收緊、籌資困難—>資金捉襟見肘、資金鏈斷裂—>出售資產(chǎn)、并購增加—>行業(yè)集中度提升—>利好龍頭房企”

　　此外，從數(shù)據(jù)上看，2017年1-5月前十強(qiáng)房企商品房銷售金額集中度提高至27.9%，較2016年末提升9個百分點。申萬宏源表示，預(yù)計2017年十強(qiáng)房企業(yè)績銷售額增速達(dá)52%，百強(qiáng)房企業(yè)績銷售額增速達(dá)21%。 需要注意的是，行業(yè)集中度提升會帶動估值中樞上行。類比美國前十大龍頭開發(fā)商，隨著行業(yè)集中度提升，平均估值從2008年前的6.8x升至2012年后的15.8x。目前，中國龍頭房企平均估值13.0倍，較美股估值折價18%，隨著行業(yè)集中度的提升與商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換，地產(chǎn)股估值中樞將大幅回升，上行空間較大。

　　群雄逐鹿下半場 顯然，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了新階段——龍頭房企正在形成頭部優(yōu)勢，未來龍頭會占據(jù)越來越大的市場份額和利潤空間。那么，群雄逐鹿下半場，究竟誰能勝出？

　　 這一問題上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盈利增長與房企銷售能力有著密切關(guān)系。

　　 以萬科A為例，公司上半年實現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現(xiàn)營業(yè)收入698.1億元，同比下降6.7%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤73億元，同比增長36.47%。

　　 此外，碧桂園上半年實現(xiàn)營業(yè)收入777.38億元，同比增長35.52%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤75.01億元，同比增長39.18%。龍湖地產(chǎn)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入185.94億元，同比增長1.23%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤44.05億元，同比增長18.08%。

　　 在強(qiáng)調(diào)資金使用效率的宏觀環(huán)境下，房企銷售規(guī)模越大，往往意味著更低的融資成本、更高的拿地效率，這使得“大象”反而比“兔子”跑得更快。

　　 另外，房企到位資金回落，或?qū)⒊蔀橄拗品科髷U(kuò)大投資從而影響利潤的又一大掣肘。

　　 2017 年1-7 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為9.7%，較1-6 月回落1.5 個百分點，其中，個人按揭貸款累計同比增速4.1%，較1-6月下降2.6個百分點定金及預(yù)收款累計同比增速為20.7%，較1-6月下降2個百分點，房企到位資金增速呈現(xiàn)顯著回落態(tài)勢。

　　 專家指出，目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式仍將持續(xù)，但未來比拼成長質(zhì)量的業(yè)務(wù)也是房企的競爭關(guān)鍵之一。

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