中房協(xié)丁祖昱評(píng)樓市:限貸放松難產(chǎn)，企業(yè)還需自救

發(fā)布日期：2014-09-25來(lái)源：中房協(xié)編輯：沈艷

[摘要]

　　限購(gòu)限貸都放松對(duì)市場(chǎng)影響仍有限，不要寄希望于會(huì)馬上回暖和反轉(zhuǎn)。

　　限貸放松的話題，周一開始議論紛紛，周二達(dá)到高潮，煞有其事，周三又紛紛辟謠，偃旗息鼓。雖然還是有一些地方政府繼續(xù)給出了關(guān)于限貸放松的政策，如青島9月23日新規(guī)，規(guī)定出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定;再如福州落實(shí)“閩八條“的細(xì)則出臺(tái)，購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，按首套房貸認(rèn)定等等;也有一些商業(yè)銀行，如興業(yè)等給出了優(yōu)惠措施，但由于四大行的否認(rèn)，造成這次限貸放松，迄今還是懸案，等待下文。

　　二季度以來(lái)，建議限貸放松的聲音此起披伏，限貸放松對(duì)樓市可能產(chǎn)生的積極影響也毋庸置疑。就從目前情況來(lái)看，限貸放松已成定局，但放松力度應(yīng)該有限，效果也值得懷疑。

　　1、限貸放松程度還是有限。這次提到限購(gòu)調(diào)整主要在三方面：一是認(rèn)房不認(rèn)貸，只要貸款余額結(jié)清，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的可認(rèn)定為首套;二是首套可以打7折;三是二套房按揭放松。首先，首套利率最低7折大家可以當(dāng)他是一個(gè)鼓舞人心的笑話，商業(yè)銀行還沒(méi)有到寧愿虧本也要掙吆喝的程度，任何一家銀行都不會(huì)給出低于9折的利率;其次，“還清貸款可視同首套“實(shí)施的可能性最大，這類客戶群體絕對(duì)是銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶;另外，二套限制放松的，實(shí)施的可能也比較大，二套房客戶群體同樣也是銀行最喜歡的客戶群體，風(fēng)險(xiǎn)小，利率高，從目前情況來(lái)看，很多銀行實(shí)際上已有一些變相放松的方式。

　　2、以上放松政策實(shí)施，受影響客戶面還是有限。第一類，出售唯一住房視同首套的純改善型的客戶群體比例是很低的;第二類，按揭還清了視作首套，可以視作二套放松的范疇，影響同樣有限;第三類，本身就是二套的，這類客戶群體比例較高，但對(duì)這類的優(yōu)惠力度不會(huì)特別大，購(gòu)房者也不會(huì)因?yàn)榘唇矣兴潘桑鲆暜?dāng)前對(duì)樓市的判斷，貿(mào)然入市。

　　3、限購(gòu)限貸都放松對(duì)市場(chǎng)影響仍有限。我認(rèn)為市場(chǎng)仍將維持目前的走勢(shì)，不要寄希望于會(huì)馬上回暖和反轉(zhuǎn)。從2014年的情況來(lái)看，市場(chǎng)最大的問(wèn)題還是供求問(wèn)題，即供大于求。隨著限購(gòu)放開，之前困擾多套房購(gòu)房者的資格問(wèn)題已經(jīng)解決，但并未帶來(lái)市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)。同樣限貸的放松，如果沒(méi)有首套利率低至8折以下“超級(jí)核武器”，對(duì)目前最大的客戶群體——首次置業(yè)者也不會(huì)產(chǎn)生根本性的影響。即便二者政策效應(yīng)疊加，最多只會(huì)改善部分城市市場(chǎng)低迷的情況，但不能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的格局。

　　今年的金九銀十成色已經(jīng)不足，政府該做的都做了，接下來(lái)是企業(yè)做好自己該做的事情，忘記限購(gòu)和限貸，也許明天還有希望。

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