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“營改增”后不動(dòng)產(chǎn)投資仍不征稅嗎?

發(fā)布日期:2015-12-21來源:納稅服務(wù)網(wǎng)編輯:劉夢(mèng)怡

[摘要]

  “營改增”即將收官之際,不動(dòng)產(chǎn)投資或?qū)⒄鞫惖淖h題引起投資各方的密切關(guān)注,一些擁有土地或房屋等不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)從稅收籌劃角度出發(fā),將轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的交易方式改變?yōu)橄纫圆粍?dòng)產(chǎn)投資入股、后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的交易方式。其結(jié)果就是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓由一步到位的直接交易,演變?yōu)榉植降轿坏拈g接交易,因而節(jié)省了一大筆營業(yè)稅。

  《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財(cái)稅〔2002〕191號(hào))第一條規(guī)定,以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營業(yè)稅;第二條規(guī)定,對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

  不動(dòng)產(chǎn)不征稅而動(dòng)產(chǎn)征稅,理在何方?

  根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定,將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資,提供給其他單位或者個(gè)體工商戶,視同銷售貨物。

  為什么將作為動(dòng)產(chǎn)的貨物對(duì)外進(jìn)行投資,應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納增值稅?原因在于,增值稅實(shí)行鏈條式抵扣,對(duì)外投資的貨物在自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的環(huán)節(jié),其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣。

  為什么將作為不動(dòng)產(chǎn)的土地或房屋對(duì)外進(jìn)行投資,不征收營業(yè)稅?原因在于,營業(yè)稅實(shí)行道道征稅而不抵扣,為鼓勵(lì)對(duì)外投資和盤活資產(chǎn),財(cái)稅〔2002〕191號(hào)文件給出了不征稅的優(yōu)惠。

  動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)同樣是資產(chǎn),卻因?yàn)閷儆诓煌恼鞫惙懂?,因而得到不一樣的稅收待遇。那么,?ldquo;營改增”以后,動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)都屬于增值稅的征稅范疇了,是否會(huì)得到同樣的稅收待遇呢?從增值稅實(shí)行鏈條式抵扣的原理出發(fā),筆者認(rèn)為答案已經(jīng)很清楚了。

  如果不動(dòng)產(chǎn)繼續(xù)不征稅,后果如何?

  “營改增”以后,如果繼續(xù)保持現(xiàn)行政策不變,即:以動(dòng)產(chǎn)投資繳納增值稅,以不動(dòng)產(chǎn)投資不繳納增值稅,我們可以試想一下,投資各方的稅收利益會(huì)發(fā)生什么樣的變化?

  首先是投資方。一方面,投資方以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資,其不動(dòng)產(chǎn)在自產(chǎn)或購進(jìn)環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣;另一方面,因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)投資不征收增值稅,投資方無銷項(xiàng)稅額,勢(shì)必造成投資方的增值稅進(jìn)銷倒掛。

  其次是被投資方。一方面,因?yàn)橥顿Y方不征收增值稅,不能給被投資方開具增值稅專用發(fā)票,被投資方無增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣;另一方面,被投資方在處置不動(dòng)產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按全額適用稅率計(jì)算繳納增值稅。

  也就是說,被投資方需要為投資方的不征稅規(guī)定“埋單”。與其由被投資方“埋單”,不如由投資方繳稅,免得投資方增值稅進(jìn)銷倒掛,而被投資方又得不到抵扣。

  總而言之,“營改增”以后,不動(dòng)產(chǎn)投資將征稅,已成必然趨勢(shì)。

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