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種種跡象顯示,此前火爆的一二線樓市已現(xiàn)降溫苗頭。
無論是剛發(fā)布的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),還是南京等樓市土地流拍、央企被限制拿“地王”,從政策層面到市場(chǎng)層面,都顯現(xiàn)著這樣的降溫趨勢(shì)。
而這一波銷售增速回落,既與前期剛需集中快速釋放的市場(chǎng)透支有關(guān),也與一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊、地方政府不斷施加“小動(dòng)作”相關(guān)。
停不下來的“小動(dòng)作”
14日下午,南京土地拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng),其中一塊地因超過限價(jià),最終遭遇“熔斷”,導(dǎo)致土地流拍。自打南京啟動(dòng)土地限價(jià)政策之后,南京確實(shí)沒有再出現(xiàn)地價(jià)新高。而前段時(shí)間蘇州的土地拍賣,央企也停止了繼續(xù)拿“地王”。
在業(yè)內(nèi)人士看來,政策“組合拳”之下,市場(chǎng)退燒在即。
南京的成交數(shù)據(jù)也支持了這一判斷。
南京當(dāng)?shù)毓俜骄W(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示,6月第二周,南京樓市共認(rèn)購(gòu)商品房1481套,成交2396套。與之前一周認(rèn)購(gòu)2472套、成交3240套相比,第二周認(rèn)購(gòu)量猛跌40%,成交量也下跌26%。在近兩周內(nèi),南京樓市成交量的降幅均超過2.5成。
但南京地方政府的“限制”并非個(gè)案。
北京市通州區(qū)從5月5日限購(gòu)升級(jí)開始,商住公寓成交出現(xiàn)了翻天覆地的變化,成交量暴跌到冰點(diǎn)。限購(gòu)一個(gè)月來,通州限購(gòu)成交量跌幅超過99%,累計(jì)公寓類簽約只有13套。
中央有關(guān)部門也在行動(dòng)。有消息顯示,包括國(guó)資委在內(nèi)的多家監(jiān)管機(jī)構(gòu),正對(duì)央企開發(fā)企業(yè)約談,口頭下發(fā)通知,要求收斂在土地市場(chǎng)的追高拿地行為。各家企業(yè)不同,被約談的央企、國(guó)企開發(fā)企業(yè)都有,主要由所屬的監(jiān)管機(jī)構(gòu)約談。
“房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增之后,政策看上去對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大,但實(shí)際上也一定程度上造成了房地產(chǎn)投資增速放緩,5月1日此項(xiàng)政策出臺(tái)后,不少開發(fā)商都暫停立項(xiàng),以觀望不確定因素。”北京市某大型開發(fā)商表示。
銷售復(fù)蘇存疑
政策的風(fēng)吹草動(dòng)直接影響市場(chǎng)。
13日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-5月,全國(guó)商品房銷售面積4.80億平方米,同比增長(zhǎng)33.2%,增速同比回落3.3個(gè)百分點(diǎn);銷售額3.68萬億元,增長(zhǎng)50.7%,增速回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。
按照統(tǒng)計(jì)局的分析,商品房銷售增速的回落主要由住宅銷售增速回落帶動(dòng)。1-5月份,住宅銷售面積比1-4月份回落4.6個(gè)百分點(diǎn),銷售額回落8個(gè)百分點(diǎn)。
易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,商品房銷售數(shù)據(jù)累計(jì)增幅有所收窄,這與目前二線城市開始降溫有關(guān),比如,此前火爆的杭州、蘇州、南京、合肥、天津等城市基本上呈現(xiàn)出市場(chǎng)交易下跌的跡象,就與需求提前釋放等因素有關(guān)。
中信報(bào)告指出,從市場(chǎng)趨勢(shì)看,從年初開始就呈現(xiàn)去化速度不斷上升的情勢(shì)。目前當(dāng)去化速度上升到高點(diǎn)后開始顯現(xiàn)向下調(diào)整趨勢(shì)。調(diào)整底部銷售去化速度和2016年年初(出臺(tái)降低首付比例之前)相似。但在充分調(diào)整之后,2016年年末仍可能再度出現(xiàn)熱銷。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉直指,下半年樓市拐點(diǎn)將臨。根據(jù)同策咨詢研究中心發(fā)布的研究趨勢(shì)報(bào)告顯示,3·25新政的出臺(tái),加速了成交量倒V形反轉(zhuǎn)趨勢(shì);此后改善需求后置,700萬-1000萬總價(jià)的看房量下跌30%左右。
無論從政策背景還是樓市波動(dòng)規(guī)律等角度看,當(dāng)下的樓市都已經(jīng)到了要喘口氣的臨界點(diǎn)。以土地市場(chǎng)為例,即使不限制地價(jià),去年和今年涌現(xiàn)出的一些高價(jià)地,被市場(chǎng)消化也要有一個(gè)博弈過程。
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