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中交基金：探索房地產(chǎn)投融資新模式

發(fā)布日期：2015-08-26來(lái)源：中交集團(tuán)編輯：宋珍珍

[摘要]

珠海橫琴綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

　　珠海橫琴綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中交基金供圖

　　編者按

　　中交投資基金管理有限公司(下稱(chēng)“中交基金” )是中國(guó)交建2014年發(fā)起設(shè)立的專(zhuān)注戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)投資和資產(chǎn)管理的產(chǎn)業(yè)投融資平臺(tái)，肩負(fù)“產(chǎn)融結(jié)合，以融促產(chǎn)”的職責(zé)。近日，中國(guó)交建繼收購(gòu)綠城中國(guó)后，成立了中交房地產(chǎn)集團(tuán)，為推動(dòng)“五商中交”戰(zhàn)略落地，打造中國(guó)交建特色房地產(chǎn)商邁出了關(guān)鍵一步。中交基金如何進(jìn)行產(chǎn)融結(jié)合，帶動(dòng)中國(guó)交建房地產(chǎn)板塊的發(fā) 展?《交通建設(shè)報(bào)》對(duì)中交基金進(jìn)行了專(zhuān)訪。

　　中交基金為房地產(chǎn)板塊服務(wù)的背景是什么?

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，其快速發(fā)展需要資金的強(qiáng)有力支持。中交基金牢記“產(chǎn)融結(jié)合帶動(dòng)主業(yè)，增強(qiáng)融資能力”的使命，為落實(shí)中國(guó)交建推進(jìn) 金融創(chuàng)新、轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式的指導(dǎo)精神，更好地滿足中國(guó)交建房地產(chǎn)資產(chǎn)的投融資需求，作為中國(guó)交建成立的金融創(chuàng)新管理平臺(tái)，中交基金以快速發(fā)展的中國(guó)交建特色房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為業(yè)務(wù)依托，充分利用金融創(chuàng)新對(duì)接社會(huì)資金，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目和商業(yè)物業(yè)的不同特征，打造與此相適應(yīng)的基金投融資體系，經(jīng)過(guò)與社會(huì)資本的充分對(duì) 接，中交基金針對(duì)中國(guó)交建多樣化房地產(chǎn)資產(chǎn)的基金投融資正積極推進(jìn)。

　　對(duì)于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目，中交基金如何進(jìn)行投融資?

　　面對(duì)快速發(fā)展的中國(guó)交建新增房地產(chǎn)項(xiàng)目投資需求，中交基金積極開(kāi)展與社會(huì)資金合作，目前已初步和平安銀行股份有限公司、平安證券股份有限公司等部分社會(huì)資金機(jī)構(gòu)達(dá)成一致合作意見(jiàn)，由中交基金聯(lián)合平安銀行、中交城市投資控股有限公司、平安證券等社會(huì)資金，共同發(fā)起設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金。中國(guó)交建新增房地產(chǎn) 項(xiàng)目基金投融資模式已初步成形。

　　以廣州南沙中交基金為例，為滿足廣州南沙房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資需求，基金初始設(shè)立規(guī)模達(dá)100億，投資于中國(guó)交建新增的廣州南沙城市綜合體及房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在廣州南沙中交基金交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，中交基金根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況以及市場(chǎng)需求，突破傳統(tǒng)基金交易結(jié)構(gòu)框架的約束，注重創(chuàng)新?；鸾灰捉Y(jié)構(gòu)采用雙 GP，雙一般級(jí)設(shè)計(jì)，中國(guó)交建及其子公司不提供增信，真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目基金投融資，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和基金表外運(yùn)作，可降低中國(guó)交建有息負(fù)債，改善其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。在廣州南沙中交基金投資范圍上，主要投向中國(guó)交建新增房地產(chǎn)項(xiàng)目、城市綜合體項(xiàng)目、以及其他能夠形成良性現(xiàn)金流的項(xiàng)目(如商業(yè)物業(yè)等) ，同時(shí)以項(xiàng)目房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入作為第一還款來(lái)源?，F(xiàn)平安銀行等社會(huì)資金已完成基金投融資方案審批，進(jìn)入基金投融資相關(guān)協(xié)議確定階段。

　　中交基金在探索房地產(chǎn)項(xiàng)目基金投融資模式的過(guò)程中，遇到了哪些困難?

　　由于房地產(chǎn)投融資方面社會(huì)資金機(jī)構(gòu)對(duì)傳統(tǒng)增信習(xí)慣的依賴，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)宏觀調(diào)控，以及中國(guó)交建新增房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同特征，造成部分社會(huì)資金機(jī)構(gòu)對(duì)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目持觀望態(tài)度，中交基金在探索房地產(chǎn)項(xiàng)目基金投融資模式征途中經(jīng)歷了重重困難。

　　首先，中國(guó)金融市場(chǎng)是以間接融資占主導(dǎo)地位的市場(chǎng)，一直以來(lái)，作為社會(huì)資金的供給主體，銀行、保險(xiǎn)、社保等具有較強(qiáng)的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，對(duì)融資增信的要求比較高。尤其近年來(lái)，隨著地方債務(wù)高企以及違約風(fēng)險(xiǎn)增加，加上銀行體系風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)有所上升，銀行等社會(huì)資金更偏重于具有一定信用級(jí)別的企業(yè)作為提供融資的增信主體，弱化地方政府和地方政府融資平臺(tái)的融資授信主體地位，造成在對(duì)接銀行、保險(xiǎn)、社保等社會(huì)資金的過(guò)程中，對(duì)企業(yè)的增信要求比較高，除極少數(shù)社會(huì) 金融機(jī)構(gòu)外，大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)不能接受項(xiàng)目融資不捆綁企業(yè)增信。因此，對(duì)接社會(huì)資金融資渠道來(lái)源較窄。

　　其次，為抑制銷(xiāo)售爆發(fā)式增長(zhǎng)和信貸大規(guī)模投放帶來(lái)的房地產(chǎn)投資過(guò)快上漲，始于2011年的國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控一直未放松，涉及土地供給、限購(gòu)、信貸、稅收、二手房交易等。房地產(chǎn)行業(yè)面臨偏緊的信貸條件。

　　最后，與國(guó)內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目相比，中國(guó)交建新增房地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)出許多不同特征。一是融資抵押物不足。中國(guó)交建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資均為“摘地+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)” 捆綁融資，融資時(shí)由于未獲得土地，無(wú)實(shí)質(zhì)性抵押物;項(xiàng)目土地摘取后，僅能提供項(xiàng)目地塊作抵押。由于融資涵蓋“摘地+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)” ，融資體量大，項(xiàng)目摘取的土地價(jià)值無(wú)法完全覆蓋項(xiàng)目融資額，項(xiàng)目融資抵押物明顯不足。二是實(shí)際出資少。國(guó)內(nèi)一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金和社會(huì)資金的比例為 3： 7，即傳統(tǒng)模式下，中國(guó)交建子公司投資房地產(chǎn)項(xiàng)目需實(shí)際出資30 %，而基金投融資模式下，通過(guò)引入認(rèn)可項(xiàng)目的社會(huì)資金方，中國(guó)交建子公司僅需實(shí)際出資15 %。三是融資成本敏感。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為充分，市場(chǎng)化程度較高、整體開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期不長(zhǎng)，且可高杠桿比例融資運(yùn)作，正常情況下，收益較為可觀，與此同時(shí)項(xiàng)目市場(chǎng)化融資成本也較高，一般為12 %- 15 %之間。而與此相對(duì)應(yīng)的是，中國(guó)交建對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的融資成本較為敏感，可接受的資金成本整體在9 %左右。

　　此外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于中國(guó)交建自主投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)收益自擔(dān)，難以找到外部的替代增信手段，這些因素都造成中交基金在對(duì)接房地產(chǎn)項(xiàng)目基金投融資時(shí)遇到較多挫折。

　　中交基金采取了哪些措施應(yīng)對(duì)這些困難?

　　以廣州南沙中交基金為例，為突破上述瓶頸，中交基金重點(diǎn)從項(xiàng)目本身找條件，比如項(xiàng)目選擇方面，以中國(guó)交建總裁辦公會(huì)過(guò)會(huì)項(xiàng)目為主，區(qū)位選在重點(diǎn) 二線以上城市;同時(shí)為彌補(bǔ)抵押物不足的狀況，在提供項(xiàng)目地塊作為抵押的同時(shí)，融資抵押物擴(kuò)充到項(xiàng)目地塊在建工程，使社會(huì)資金真正認(rèn)可項(xiàng)目融資，而非中國(guó)交建融資。此外，在杠杠融資比率方面，通過(guò)基金優(yōu)先、一般結(jié)構(gòu)化交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，以及引進(jìn)與中國(guó)交建子公司并行的一般級(jí)的安排，在滿足不同社會(huì)資金不同出資比例的要求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)中國(guó)交建子公司僅需出資15 %。經(jīng)過(guò)與社會(huì)資金的多輪充分溝通，與平安銀行、平安證券等部分社會(huì)資金機(jī)構(gòu)共同探索出廣州南沙中交基金新增房地產(chǎn)項(xiàng)目基金投融資模式。

　　廣州南沙中交基金的投放方式是什么?

　　廣州南沙中交基金通過(guò)股權(quán)和債權(quán)方式投入項(xiàng)目公司。其中股權(quán)投資通過(guò)向項(xiàng)目公司增資擴(kuò)股獲取項(xiàng)目公司約90 %的股權(quán)，成為項(xiàng)目公司控股股東;債權(quán)投入通過(guò)第三方(銀行或財(cái)務(wù)公司)發(fā)放股東委托貸款方式實(shí)現(xiàn)，獲取固定收益。項(xiàng)目公司摘牌取得的所有土地和在建工程全部抵押給優(yōu)先級(jí)社會(huì)資金出資機(jī)構(gòu)。同時(shí)，廣州南沙中交基金授權(quán)相關(guān)中國(guó)交建子公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理并為直接責(zé)任人，具體落實(shí)項(xiàng)目按照約定工期竣工并驗(yàn)收合格、如期辦妥全部房地產(chǎn)權(quán)證、項(xiàng)目無(wú)違規(guī)違法事項(xiàng)或其他事項(xiàng)被政府部門(mén)處罰、以及投資總成本控制，并承擔(dān)由此引發(fā)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

　　廣州南沙中交基金投資控股的項(xiàng)目公司按規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)管理，設(shè)股東會(huì)、董事會(huì)、經(jīng)營(yíng)層三級(jí)架構(gòu)?；鹱鳛轫?xiàng)目公司股東對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程管理。項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)由項(xiàng)目公司董事會(huì)決議，日常工作由董事會(huì)聘任的經(jīng)營(yíng)班子具體負(fù)責(zé)執(zhí)行。

　　廣州南沙中交基金債權(quán)投資部分通過(guò)項(xiàng)目公司歸還股東委托借款實(shí)現(xiàn)退出，同時(shí)在基金投資存續(xù)期內(nèi)，通過(guò)中國(guó)交建子公司與基金之間項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)合作協(xié)議的安排賦予中國(guó)交建子公司有權(quán)購(gòu)回基金持有項(xiàng)目公司股權(quán)的權(quán)利，實(shí)現(xiàn)基金股權(quán)投資退出。真正實(shí)現(xiàn)重項(xiàng)目，以項(xiàng)目自身?xiàng)l件融資;去增信，無(wú)中國(guó)交建及其子公司增信;降負(fù)債，實(shí)現(xiàn)真股權(quán)投資，項(xiàng)目和基金表外運(yùn)作的目標(biāo)。

　　廣州南沙中交基金將成為中交基金對(duì)于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目基金投融資的突破，一定程度上實(shí)現(xiàn)中國(guó)交建子公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的表外投融資運(yùn)作，預(yù)示著新增房地產(chǎn)項(xiàng)目基金投融資模式探索成形，將推動(dòng)銀行、保險(xiǎn)、社保等社會(huì)資金對(duì)于傳統(tǒng)增信習(xí)慣的改變，將拉開(kāi)中國(guó)交建新增房地產(chǎn)項(xiàng)目基金投融資由點(diǎn)到面的全面實(shí) 現(xiàn)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，將全面推動(dòng)中國(guó)交建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

　　對(duì)于經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，中交基金如何運(yùn)作?

　　經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)由于資金運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，資產(chǎn)流動(dòng)性差，難以真正體現(xiàn)真實(shí)價(jià)值，尤其是具有較高融資成本的商業(yè)物業(yè)，無(wú)法在財(cái)務(wù)報(bào)表中得到充分體現(xiàn)。而目前經(jīng)過(guò)連年的運(yùn)營(yíng)和投資，中國(guó)交建已持有一定體量的自持商業(yè)物業(yè)和投資性地產(chǎn)，如中國(guó)交建持有的北京德勝國(guó)際A座辦公樓、中交路橋東直門(mén)辦公樓等運(yùn)營(yíng) 資產(chǎn)，以及中國(guó)交建收購(gòu)綠城形成的大量城市綜合體商業(yè)物業(yè)和酒店運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)等。這些運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)不僅資產(chǎn)流動(dòng)性差，而且部分附帶大量的有息負(fù)債，且有部分融資成本較高，給中國(guó)交建財(cái)務(wù)成本控制和資產(chǎn)負(fù)債帶來(lái)較大的不利影響。

　　中交基金依據(jù)中國(guó)交建資產(chǎn)證券化第六次工作會(huì)議提出的在資產(chǎn)證券化頂層設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上分類(lèi)加快推進(jìn)資產(chǎn)證券化方案落地實(shí)施的總體指導(dǎo)意見(jiàn)，通過(guò)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，正積極推進(jìn)與社會(huì)資金合作，以中國(guó)交建自持經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)收益權(quán)為依托，對(duì)接社會(huì)資本，努力探索經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)路徑，落實(shí)中國(guó)交建存量商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化盤(pán)活，提高自持商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)性，減少負(fù)債規(guī)模，減少財(cái)務(wù)成本和降低資產(chǎn)負(fù)債率，真正體現(xiàn)持有商業(yè)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。

　　中交基金經(jīng)過(guò)與嘉實(shí)資本管理有限公司等多家社會(huì)資金方的充分洽談，以及調(diào)查研究金融市場(chǎng)上不同金融產(chǎn)品的特征，初步設(shè)計(jì)了針對(duì)中國(guó)交建自持商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化的實(shí)施方案：資產(chǎn)支持證券(ABS)模式，并正著手對(duì)接中國(guó)交建持有的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。

　　請(qǐng)簡(jiǎn)要介紹中交基金正在探索的資產(chǎn)支持證券(ABS)模式

　　目前資產(chǎn)支持證券(ABS)模式架構(gòu)為資金通道方以中國(guó)交建持有的商業(yè)物業(yè)的未來(lái)現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，公開(kāi)發(fā)行ABS募集社會(huì)資金，資產(chǎn)支持證券(ABS)采用分級(jí)設(shè)計(jì)，優(yōu)先/次級(jí)比例一般為95 %: 5 %，次級(jí)部分由原物業(yè)持有人進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。優(yōu)先級(jí)由資金通道方在上海/深圳證券交易所發(fā)行。

　　同時(shí)，中交基金作為唯一GP與資金通道方發(fā)行的ABS資產(chǎn)支持計(jì)劃(LP)共同發(fā)起設(shè)立合伙企業(yè)，合伙企業(yè)與原商業(yè)物業(yè)持有人簽署標(biāo)的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)未來(lái)物業(yè)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，合伙企業(yè)向原商業(yè)物業(yè)持有人支付收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款，同時(shí)獲得標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)未來(lái)物業(yè)收益權(quán)，但商業(yè)物業(yè)所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn) 移，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)所有權(quán)和收益權(quán)的分離，可以避免商業(yè)物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的稅收負(fù)擔(dān)。

　　原物業(yè)所有人可通過(guò)與合伙企業(yè)提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)收益差額補(bǔ)足或通過(guò)簽署項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)合作協(xié)議方式提供增信安排，同時(shí)針對(duì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的收益權(quán) 經(jīng)營(yíng)管理，合伙企業(yè)委托專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn)收益權(quán)進(jìn)行管理和服務(wù)。存續(xù)期間負(fù)責(zé)標(biāo)的物業(yè)未來(lái)租金的催收和物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，并將租金收入及時(shí)繳付給合伙企業(yè)。

　　根據(jù)原物業(yè)所有人對(duì)合伙企業(yè)提供增信安排的不同，資產(chǎn)支持證券實(shí)現(xiàn)的目的也有所不同，提供收益權(quán)差額補(bǔ)足ABS業(yè)務(wù)方案模式：可實(shí)現(xiàn)置換較高融資成本的有息負(fù)債，降低財(cái)務(wù)成本，盤(pán)活存量資產(chǎn)、回籠資金;提供項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理合作協(xié)議業(yè)務(wù)方案模式：可將存量債務(wù)表外化，達(dá)到減少負(fù)債規(guī)模、降低資產(chǎn)負(fù)債率的目標(biāo)。

　　由于商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持證券ABS模式是以商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為依托，對(duì)標(biāo)資產(chǎn)的要求相對(duì)較高，一般需滿足以下條件：

　　(一)標(biāo)的商業(yè)物業(yè)所有權(quán)真實(shí)、合法、有效，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛或潛在產(chǎn)權(quán)糾紛，亦不存在有效的擔(dān)保權(quán)益負(fù)擔(dān)。

　　(二)標(biāo)的物業(yè)質(zhì)量較好，處于城區(qū)優(yōu)勢(shì)位置，自身以及周邊物業(yè)出租率較高或經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流充足。單體物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流收入不低于8000萬(wàn)元人民幣/年為宜。

　　(三)附帶有息負(fù)債的商業(yè)物業(yè)，不得包含禁止提前還款等的限制性條件。

　　(四)由于發(fā)行商業(yè)物業(yè)的財(cái)務(wù)成本約為8 %- 9 %左右，附帶有息負(fù)債的商業(yè)物業(yè)的融資成本應(yīng)超過(guò)9 %為宜。

　　此外，該種商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化(ABS)模式具有融資時(shí)間較長(zhǎng)(期限約為7 - 10年以上) 、融資規(guī)模較大、融資成本較低(綜合資金成本8 %- 9 %)的特點(diǎn)，適合存量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)盤(pán)活，尤其具有較高融資成本且有存量負(fù)債的現(xiàn)金流較為充分的商業(yè)物業(yè)，可提高商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性，減少負(fù)債規(guī)模，減少財(cái) 務(wù)成本和降低資產(chǎn)負(fù)債率。同時(shí)由于資金通道方ABS資產(chǎn)支持證券的發(fā)行以中國(guó)交建自持經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)收益權(quán)為依托籌集資金，可在實(shí)現(xiàn)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)的同時(shí)，體現(xiàn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。

　　目前經(jīng)過(guò)與嘉實(shí)資本有限公司等社會(huì)資金的多輪溝通，對(duì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的合作模式已基本確定，正著手啟動(dòng)中國(guó)交建相關(guān)商業(yè)物業(yè)的調(diào)研整理，中交基金商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化探索已在路上。

　　請(qǐng)簡(jiǎn)要介紹中交基金正在探索的其他資產(chǎn)證券化模式

　　中交基金正在調(diào)查研究針對(duì)商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)REITs模式，但由于商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)REITs模式較商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化模式(ABS)相比，不僅涉及到商業(yè)物業(yè)收益權(quán)的轉(zhuǎn)移，也同時(shí)涉及到商業(yè)物業(yè)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，需要將中國(guó)交建及其子公司持有的商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行隔離和轉(zhuǎn)移至SPV,再以 SPV自身產(chǎn)的現(xiàn)金流作為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行公募或私募基金進(jìn)行資金募集。由于商業(yè)物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓為前提且股權(quán)轉(zhuǎn)讓目前中國(guó)相關(guān)稅率較高，操作上仍存在一定的障礙?，F(xiàn)中交基金正在緊跟相關(guān)政策的變化，以便政策放開(kāi)時(shí)通過(guò)進(jìn)一步論證適時(shí)啟動(dòng)。

　　中交基金推進(jìn)多樣化房地產(chǎn)基金投融資模式具有什么意義?

　　“產(chǎn)融結(jié)合，以融促產(chǎn)”是中國(guó)交建設(shè)立中交基金的職責(zé)，目前，經(jīng)過(guò)一年多的探索，中交基金正著力不斷突破，并初步顯現(xiàn)光明，已初步探索出新增房地產(chǎn)項(xiàng)目的基金投融資，同時(shí)商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化也已在路上，針對(duì)中國(guó)交建房地產(chǎn)資產(chǎn)多樣化的基金投融資正積極推進(jìn)。中交基金針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目基金投融資的突破，以及針對(duì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化ABS方案的初步設(shè)計(jì)完成，將打開(kāi)中國(guó)交建未來(lái)房地產(chǎn)基金投融資的大門(mén)，可一定程度上解決中國(guó)交建房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資，同時(shí)盤(pán)活存量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)以及新增商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的投融資問(wèn)題，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“產(chǎn)融結(jié)合，以融促產(chǎn)” ，形成金融與實(shí)業(yè)發(fā)展的良性互動(dòng)，將推動(dòng)中國(guó)交建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的更好更快發(fā)展，助力中國(guó)交建“五商中交”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，未來(lái)中交基金房地產(chǎn)基金投融資之路依然漫長(zhǎng)。