轉讓舊房：土地增值稅計算方法

發(fā)布日期：2015-12-23來源：納稅服務網(wǎng)編輯：劉夢怡

[摘要]

　　土地增值稅有關政策規(guī)定，除了對個人轉讓住宅類的舊房暫免征收土地增值稅外，對單位或個人轉讓非住宅類舊房及建筑物，應按規(guī)定征收土地增值稅。但在實際執(zhí)行中，由于舊房扣除項目金額難以確定，有的地方一律實行核定征收，不僅隨意性較大，而且會造成稅負不公。本文整理了轉讓舊房及建筑物幾種土地增值計算方法，供讀者參考。

　　情形一：納稅人能提供原購房發(fā)票

　　《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)規(guī)定，對單位或個人轉讓非住宅類舊房及建筑物，凡能提供原購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除項目的金額。其中加計扣除項目的“每年”，指購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年;超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同1年。對于納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與房地產(chǎn)有關稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　應納土地增值稅計算步驟：

　?、儆嬎憧鄢椖拷痤~=原購房發(fā)票金額(1+5%N)+轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅金，其中N代表原購房發(fā)票所載日期至售房發(fā)票開具之日止的年數(shù);②計算土地增值額=舊房及建筑物轉讓價款-扣除項目金額;③計算土地增值率=(土地增值額÷扣除項目金額)×100%;④根據(jù)土地增值率找出土地增值稅適用稅率;

　?、萦嬎銘{土地增值稅=土地增值額×適用稅率。

　　情形二：納稅人不能提供購房發(fā)票或提供扣除項目金額不實根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則和《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》 (財稅〔1995〕48號)等有關政策規(guī)定，對納稅人轉讓舊房時，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。此外，對納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用也允許在計算增值額時予以扣除。但對納稅人下列成本費用不得計算扣除：取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額;納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

　　舊房及建筑物的評估價格，指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。計算公式為：舊房評估成本價格=房地產(chǎn)重置成本價×成新度折扣率。

　　按評估價格計算土地增值稅步驟：

　?、儆嬎憧鄢椖拷痤~=重置成本價×成新度折扣率+取得土地使用權時所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估支付的評估費用;②計算土地增值額=舊房及建筑物轉讓價款或評估價款-扣除項目金額;③計算土地增值率、確定適用稅率及計算應納稅款與以上第一種方法步驟相同。

　　此外，根據(jù)財稅〔2006〕21號文件的規(guī)定，對納稅人轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。

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