房開(kāi)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用后再銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅處理

發(fā)布日期：2016-07-01來(lái)源：納稅服務(wù)網(wǎng)編輯：劉夢(mèng)怡

[摘要]

　　納稅人銷(xiāo)售權(quán)屬登記在自己名下不動(dòng)產(chǎn)時(shí)適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(還沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬登記、即一手不動(dòng)產(chǎn))適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)。

　　舉例：如果一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)一批商鋪，銷(xiāo)售出 90%，剩余有 10 套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記，將該 10 套商鋪登記在自己企業(yè)名下，以自己名義對(duì)外出租。3 年后，該商區(qū)房產(chǎn)價(jià)格上漲，有買(mǎi)家提出要購(gòu)買(mǎi)商鋪。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定將該 10 套商鋪再出售，此時(shí)，該 10 套商鋪已經(jīng)登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下，再次銷(xiāo)售時(shí)，屬于“二手”，不是尚未辦理權(quán)屬登記的、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)，而不適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將該 10 套商鋪登記在自己企業(yè)名下時(shí)，需要視同銷(xiāo)售?

　　《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：

　　(二)單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

　　這里雖是無(wú)償?shù)怯浽诒酒髽I(yè)，不是轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)，因此不需要視同銷(xiāo)售。

　　在2016 年 5 月 1 日后，該登記行為屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以自建的方式取得的不動(dòng)產(chǎn)，如果在會(huì)計(jì)制度上按“投資性房地產(chǎn)”核算，此時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)已經(jīng)全額抵扣了，對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額不需會(huì)計(jì)處理。在登記時(shí)如果在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的,應(yīng)比照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)第五條： 購(gòu)進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額(僅限于購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù))的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。

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