營改增后的建筑、房地產(chǎn)企業(yè)票據(jù)控稅：發(fā)票開具策略（二）

發(fā)布日期：2017-11-20來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：張晶

[摘要]

　　 （三）建筑企業(yè)自產(chǎn)建筑材料并提供施工勞務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)票開具和稅務(wù)處理 1、稅收政策分析

　　 《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第一條給予了明確規(guī)定：納稅人銷售活動板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時提供建筑、安裝服務(wù)，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第四十條規(guī)定的混合銷售，應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。注意該文件中的“應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率”有兩層含義：一是在合同中應(yīng)分別注明銷售貨物的金額和銷售建筑服務(wù)的金額；在會計核算上應(yīng)分別核算銷售貨物和銷售服務(wù)的收入；在稅務(wù)處理上，銷售貨物按照17%，銷售建筑服務(wù)按照11%向業(yè)主或發(fā)包方開具發(fā)票。二是建筑企業(yè)可以與業(yè)主或發(fā)包方簽訂兩份合同：貨物銷售合同和建筑服務(wù)銷售合同。貨物銷售合同適用17%的增值稅稅率；銷售建筑服務(wù)按照3%的增值稅稅率（清包工合同，可以選擇簡易計稅方法，按照3%稅率計征增值稅）。

　　 2、發(fā)票開具和稅務(wù)處理

　　 根據(jù)以上稅收政策分析，建筑企業(yè)自產(chǎn)建筑材料并提供施工勞務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)票開具和稅務(wù)處理總結(jié)如下。

　　 第一，如果建筑企業(yè)與業(yè)主或發(fā)包方簽訂兩份合同：一份是銷售貨物的合同；一份是銷售建筑服務(wù)的合同，則貨物銷售合同適用17%的增值稅稅率，向發(fā)包方開具17%的增值稅發(fā)票；銷售建筑服務(wù)按照3%的增值稅稅率（清包工合同，可以選擇簡易計稅方法，按照3%稅率計征增值稅），向發(fā)包方開具3%的增值稅發(fā)票。

　　 第二，如果建筑企業(yè)與業(yè)主或發(fā)包方簽訂一份合同，在一份合同中分別注明，銷售貨物和銷售建筑服務(wù)的金額，則應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率計征增值稅。即銷售貨物部分按照17%的稅率計征增值稅，向發(fā)包方開具17%的增值稅發(fā)票；銷售服務(wù)部分按照11%計征增值稅，向發(fā)包方開具11%的增值稅發(fā)票。

　　 （四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售和出租不動產(chǎn)的發(fā)票開具

　　 《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)第四條第（四）項(xiàng)和第（五）項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售和出租不動產(chǎn)的發(fā)票開具方法如下：

　　 1、銷售不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。

　　 2、出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。

　　 （五）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款和差額計征土地增值稅中扣除土地價款（包括土地出讓金、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)和土地前期開發(fā)費(fèi)用）的發(fā)票開具

　　 1、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的發(fā)票開具

　　 《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）第（十一）項(xiàng)規(guī)定：增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。

　　 按照上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，應(yīng)該向購房者開具增值稅普通發(fā)票，使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。等到房地產(chǎn)公司實(shí)際移交開發(fā)產(chǎn)品給購房者時，再給購房者開具辦理房產(chǎn)證的增值稅發(fā)票

　　 2、差額計征土地增值稅中扣除土地價款（包括土地出讓金、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)和土地前期開發(fā)費(fèi)用）的發(fā)票開具

　　 《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）第四條第（二）款規(guī)定：“按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票的（財政部、國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外），納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票時，通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能開具增值稅發(fā)票。”由此可見，只有財政部、國家稅務(wù)總局明確規(guī)定“適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票的”，才需要通過新系統(tǒng)差額征稅開票功能開具增值稅發(fā)票?，F(xiàn)行政策，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額中扣除土地價款，未規(guī)定不得全額開具增值稅發(fā)票。因此，適用一般計稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的新老項(xiàng)目扣除土地款差額征稅情況下適用一般計稅方法的增值稅一般納稅人，全額開具增值稅專用發(fā)票。

　　 （六）選擇簡易計稅方法的總包扣除分包額的發(fā)票開具

　　 《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票的（財政部、稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外），納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。”基于此規(guī)定，使用新系統(tǒng)差額征稅開票功能必須同時具備以下兩個條件：一是按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅；二是不得全額開具增值稅發(fā)票。而選擇簡易計稅方法的建筑企業(yè)總分包之間的業(yè)務(wù)，總包必須要向業(yè)主或建設(shè)方開具全額的增值稅發(fā)票，因此，選擇簡易計稅方法的建筑企業(yè)總分包之間的業(yè)務(wù)，總不可以選擇差額征稅開票新系統(tǒng)功能，總包必須全額向向業(yè)主或建設(shè)方開具全額的增值稅發(fā)票。

　　 （七）建筑企業(yè)設(shè)備租賃業(yè)務(wù)中的發(fā)票開具

　　 1、建筑工程機(jī)械租賃公司（一般納稅人）以經(jīng)營性租賃模式出租機(jī)械給建筑施工企業(yè)的發(fā)票開具

　　 財稅[2016]36號文件附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第（六）項(xiàng)第6條規(guī)定：“以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。”財稅[2016]36號文件附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十四條規(guī)定：“簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。第三十五條規(guī)定：“簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）。”第十六條 規(guī)定：“增值稅征收率為3%。”于租賃公司是2013年8月1日開始實(shí)施營改增的，因此，根據(jù)以上稅收政策規(guī)定，純機(jī)械租賃模式（經(jīng)營性租賃機(jī)械設(shè)備，或干租）的一般納稅人的開票技巧如下：

　　 （1）如果機(jī)械租賃公司2016年5月1日后，租給建筑企業(yè)工地上的設(shè)備是2013年8月1日之前購買的，則租賃公司按照3%簡易計稅方法征收增值稅，并給承租方的建筑企業(yè)開3%的專票（用于一般計稅方法的項(xiàng)目）或普通發(fā)票（用于簡易計稅方法的項(xiàng)目）。

　　 （2）如果機(jī)械租賃公司2016年5月1日后，租給建筑企業(yè)工地上的設(shè)備是2013年8月1日之后購買的，則租賃公司按照17%計算征收增值稅，并給承租方的建筑企業(yè)開17%的專票（用于一般計稅方法的項(xiàng)目）或普通發(fā)票（用于簡易計稅方法的項(xiàng)目）。

　　 2、一般納稅人的建筑設(shè)備租賃公司出租機(jī)械并配備設(shè)備操作人員（或稱為濕租）的發(fā)票開具

　　 《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）第十六條規(guī)定：“納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員的，按照“建筑服務(wù)”繳納增值稅。”因此，一般納稅人的建筑設(shè)備租賃公司出租機(jī)械并配備設(shè)備操作人員（或稱為濕租）的發(fā)票開具如下：

　　 （1）如果設(shè)備承租方的建筑企業(yè)從事的項(xiàng)目是一般計稅項(xiàng)目，則建筑設(shè)備出租方按照11%稅率計算征收增值稅，給設(shè)備承租方的建筑企業(yè)開11%的增值稅專票；

　　 （2）如果設(shè)備承租方的建筑企業(yè)從事的項(xiàng)目是簡易計稅項(xiàng)目，則建筑設(shè)備出租方按照11%稅率計算征收增值稅，給設(shè)備承租方的建筑企業(yè)開11%的增值稅普通發(fā)票。

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