聯(lián) 系 人:靳明偉
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一、計稅依據(jù)
應(yīng)納稅額=營業(yè)額*稅率(5%)
而營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用,如財稅〔2003〕16號中規(guī)定:(三)單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時,因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入,應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。
另外根據(jù)不動產(chǎn)、土地使用權(quán)取得的方式不同,營業(yè)額的基數(shù)不同。
1、購置:單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
2、抵債:單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的,以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。
3、自建:出售自建建筑物的納稅人,除按建筑物銷售收入全額依照“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物”稅目征收營業(yè)稅外,還應(yīng)征收一道“建筑安裝”營業(yè)稅。
納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的,由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額
二、納稅義務(wù)發(fā)生時間:
營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。
納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
三、視同發(fā)生應(yīng)稅行為:
第五條 納稅人有下列情形之一的,視同發(fā)生應(yīng)稅行為:
(一)單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人;
(二)單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售,其所發(fā)生的自建行為;
四、納稅申報
(三)納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
五、其他注意事項
1、營業(yè)稅差額征稅扣除憑證問題。
現(xiàn)行營業(yè)稅暫行條例第六條規(guī)定的差額征稅合法有效憑證僅包括發(fā)票、財政票據(jù)、境外單位的款項簽收票據(jù)。但在發(fā)生債務(wù)糾紛等情況時,納稅人取得的不動產(chǎn)難以拿到對方開具的發(fā)票,只能以法院判決書、裁定書等憑證證明不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和價格。針對這一情況,將上述法院判決書、裁定書等憑證,也作為納稅人差額繳稅的合法扣除憑證。
2、單位和個人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款,凡該項退款已征收過營業(yè)稅的,允許退還已征稅款,也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。
3、單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時,如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的,以折扣后的價款為營業(yè)額;如果將折扣額另開發(fā)票的,不論其在財務(wù)上如何處理,均不得從營業(yè)額中減除。
4、中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn),在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的,以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人;在境內(nèi)沒有代理人的,以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。
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