“收信貸”、“降杠桿”能否遏制炒房熱？

發(fā)布日期：2016-09-05來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)編輯：伏牛山

[摘要]

　　 中國(guó)人民銀行8月份發(fā)布的兩個(gè)數(shù)據(jù)顯示，在上半年個(gè)人住房貸款猛增2.3萬(wàn)億元之后，7月份住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加4773億元，房貸規(guī)模繼續(xù)快速膨脹。

　　 筆者近期發(fā)現(xiàn)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)預(yù)期依然居高不下。在銀行眼中，房貸仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，九折房貸普遍存在。在此背景下，多地重啟“限購(gòu)”、“限貸”手段能否遏制高杠桿下的房地產(chǎn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)？

　　 九折優(yōu)惠普遍存在

　　 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的“2016年7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，年初以來(lái)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的勢(shì)頭雖然環(huán)比放緩，但是整體看依然“高燒不退”。在這些熱點(diǎn)城市中，貸款買房普遍成為剛需、投資客的首選。

　　 中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2016年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》披露，上半年個(gè)人住房貸款增加2.3萬(wàn)億元，同比多增1.2萬(wàn)億元，6月末增速達(dá)32.2%，月度增量屢創(chuàng)新高。筆者從北京、上海監(jiān)管部門了解到，京滬兩個(gè)城市今年上半年個(gè)人住房貸款總計(jì)增加了超過(guò)3000億元。

　　 對(duì)于房貸猛增的原因，央行分析認(rèn)為，這主要是因?yàn)樯习肽晟唐贩夸N售增速較高，帶動(dòng)個(gè)人住房貸款較快增長(zhǎng)。上半年，全國(guó)商品房銷售額累計(jì)同比增長(zhǎng)42.1%，增速較上年同期大幅提高了32.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　 筆者在北京市朝陽(yáng)區(qū)某在售樓盤了解到，在從去年每平方米5萬(wàn)元的價(jià)格漲到今年的8萬(wàn)元后，小戶型的售價(jià)也從每套400多萬(wàn)元漲至600多萬(wàn)元。一位銷售人員稱，剛需購(gòu)房壓力大增，在“首付三成”的政策下，大部分人都是按照70%的貸款上限買房，而現(xiàn)在確實(shí)大小銀行都在打折。

　　 對(duì)此筆者調(diào)查熱點(diǎn)城市多家銀行發(fā)現(xiàn)，面對(duì)買房者提高杠桿買房的需求，銀行在熱點(diǎn)城市基本上“照單全收”。特別是一些中小型銀行，購(gòu)買首套房且符合相關(guān)優(yōu)惠政策的買房者，仍然可享受房貸九折優(yōu)惠。

　　 業(yè)內(nèi)人士稱，上一輪房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，銀行房貸利率下限曾受到監(jiān)管限制，特別是針對(duì)那些推高房?jī)r(jià)的投資客。不過(guò)，在今年大部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高漲的情況下，房貸優(yōu)惠依然大面積存在。

　　 融360等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)500多家各類銀行當(dāng)中，有近四成提供房貸九折優(yōu)惠。銀行對(duì)房貸頗為看好，不僅將其看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，還表示將繼續(xù)重點(diǎn)支持。

　　 筆者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，平安銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行的2016年中報(bào)顯示，個(gè)人住房貸款的質(zhì)量在所有貸款里確實(shí)最為優(yōu)質(zhì)。其中招商銀行、浦發(fā)銀行上半年個(gè)人住房貸款金額分別為6148億元、3379億元，不良貸款率僅為0.41%和0.45%，均是所有貸款中最低的。

　　 7月全國(guó)信貸增長(zhǎng)全靠房貸

　　 個(gè)人房貸規(guī)模猛增，不僅體現(xiàn)在房貸規(guī)模自身的膨脹，與其它部門貸款相比，房貸增速和規(guī)模驚人。

　　 中國(guó)人民銀行近期公布的7月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7月份人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加4773億元，而代表企業(yè)貸款的非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款，甚至還減少了26億元。“銀行貸款增量全部被居民房貸占領(lǐng)了。”上海新金融研究院學(xué)術(shù)委員李迅雷稱。

　　 對(duì)此筆者采訪發(fā)現(xiàn)，在貸款規(guī)模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購(gòu)房者都想方設(shè)法提高杠桿、用盡貸款政策。

　　 這種情況自去年以來(lái)開始在熱點(diǎn)城市蔓延。央行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳新發(fā)放個(gè)人住房貸款較前一年增長(zhǎng)了2.1倍，平均按揭成數(shù)高達(dá)6.5成，與最高貸款成數(shù)僅差5個(gè)百分點(diǎn)，幾乎將杠桿用到了極致。

　　 深圳鏈家研究院近日發(fā)布的《2016年上半年深圳樓市大數(shù)據(jù)》顯示，2016年上半年深圳二手房套均總價(jià)高達(dá)370.8萬(wàn)元，以貸款方式進(jìn)行購(gòu)房的比例高達(dá)93.7%，較2015年增加2.5個(gè)百分點(diǎn)，較2011年增加約11個(gè)百分點(diǎn)。

　　 對(duì)于居民加杠桿購(gòu)房的趨勢(shì)，有不少金融機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為應(yīng)警惕風(fēng)險(xiǎn)。

　　 中金公司的一份研究報(bào)告稱，中國(guó)的總體房貸杠桿率及全民負(fù)擔(dān)能力目前還未超出合理范圍，但目前房貸存量一年同比31%的增長(zhǎng)的確高出長(zhǎng)期可持續(xù)的水平，其中不無(wú)隱憂。

　　 而經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松提出的幾組比較數(shù)據(jù)也提示房貸劇增的風(fēng)險(xiǎn)因素。其一是中國(guó)從2008年居民部門杠桿率（居民債務(wù)與GDP之比）不足20%快速地攀升到2015年的39.5%，而2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過(guò)43%。每一輪房?jī)r(jià)的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升。雖然這一水平低于目前的發(fā)達(dá)國(guó)家，但已經(jīng)高于一些和我們發(fā)展水平相近的發(fā)展中國(guó)家。

　　 其二是中國(guó)房貸與銷售額之比，即某個(gè)階段新發(fā)放的房貸規(guī)模與這個(gè)時(shí)間段的房屋銷售規(guī)模相比，在2015年中國(guó)房貸銷售比為43%。而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年新增房貸與銷售比在接近50%時(shí)發(fā)生次貸危機(jī)。所以在這一數(shù)據(jù)上中國(guó)目前處于高位。

　　 多地“限貸”、“限購(gòu)”政策重出江湖

　　 筆者發(fā)現(xiàn)，以合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢為代表的核心二線城市，以及廣東惠州、江蘇無(wú)錫等為代表的三線城市，近期頻頻出現(xiàn)“日光盤”“排隊(duì)買房”甚至兜售買房資格等非理性購(gòu)房行為。

　　 在此背景下，合肥、南京和蘇州等二線城市率先收緊政策，重啟限貸、限購(gòu)政策等“殺手锏”以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)。

　　 在限貸方面，蘇州“樓市新政”規(guī)定，居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商貸購(gòu)房，其最低首付款比例由40%調(diào)整為50%；居民家庭已有2套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

　　 而南京新的政策規(guī)定，擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于35%；擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭最低首付款比例不低于50%。而在合肥的限貸政策中，即便名下無(wú)房，如果有房貸未還清，也可能被銀行拒貸。

　　 “限貸政策一出，即使你在南京、合肥無(wú)房，但是在其它城市有房并且沒(méi)還清貸款，也可能難以在限貸城市申請(qǐng)貸款買房了。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，“雖然銀行貸款利率是市場(chǎng)化的，但是政府限貸政策將會(huì)對(duì)購(gòu)房門檻進(jìn)行提高，進(jìn)而降低購(gòu)房杠桿。”

　　 在限購(gòu)方面，蘇州規(guī)定，非本市戶籍居民家庭在蘇州購(gòu)買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。

　　 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)計(jì)，地方政府通過(guò)“提首付，降杠桿”的方式可以限制投資客，為火熱的樓市降溫。同時(shí)，要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金通道入手，疏堵結(jié)合，逐步降低杠桿率，從而防范房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)，尤其是防止金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　 對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士指出，限貸政策與限購(gòu)政策一道，在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中起到了關(guān)鍵作用。但是與上一輪調(diào)控全面鋪開相比，此次限貸、限購(gòu)政策目前仍僅在部分“過(guò)熱”城市施行，這種“定點(diǎn)”、“定向”的調(diào)控方式勢(shì)必將對(duì)猛增的房貸特別是炒房背后的房貸需求起到抑制作用，同時(shí)將平衡抑制資產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)去庫(kù)存之間的關(guān)系。

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