華僑城北京拿地兩年后，52億讓渡近半權(quán)益給泰禾

發(fā)布日期：2017-08-08來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 8月1日，華僑城宣布，以7.34億元的價(jià)格，向泰禾轉(zhuǎn)讓其持有北京僑禧公司49%股權(quán)。此外，泰禾(000732.SZ)還須提供44.5億元的股東借款。從公告數(shù)字來看，泰禾獲取北京僑禧近半股權(quán)的交易對價(jià)為51.84億元。北京僑禧的主要資產(chǎn)為位于豐臺(tái)的五宗地，即豐臺(tái)槐新項(xiàng)目。

　　 目前，市場仍處于籠罩在調(diào)控出臺(tái)導(dǎo)致的低氣壓下，樓市不確定的因素和風(fēng)險(xiǎn)仍在累積中。在政策持續(xù)收緊的情況下，今年上半年，房企們沖到一個(gè)新的銷售高峰，但多數(shù)觀點(diǎn)相信，下半年房企銷售將會(huì)放緩，并且資金壓力增大。

　　 此時(shí)的華僑城，需要合作伙伴分擔(dān)資金、樓市的雙層風(fēng)險(xiǎn)。6月8日，華僑城公開掛牌這項(xiàng)產(chǎn)權(quán)交易，泰禾是唯一的意向方，一進(jìn)一退，完成這個(gè)特殊時(shí)期的樓市游戲。

　　 泰禾52億接盤

　　 時(shí)隔多年再次在北京拿地，華僑城的項(xiàng)目進(jìn)展并不算順利。

　　 2015年11月2日，深圳華僑城股份有限公司(以下簡稱“華僑城”)、招商局地產(chǎn)(北京)有限公司、 北京華潤曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成聯(lián)合體，競價(jià)取得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村1404-669、670、665、666、668地塊。

　　 上述聯(lián)合體拿地總價(jià)為83.4億元，成為北京土地史上成交總價(jià)第三高的地塊。也正是因地價(jià)奇高，這個(gè)聯(lián)合體很快就分崩離析。

　　 兩天后，2015年11月4日，招商局地產(chǎn)(北京)有限公司以項(xiàng)目地塊最終成交價(jià)格超出授權(quán)價(jià)格的原因，遞出一份退出項(xiàng)目合作函;同日，北京華潤曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也以同樣原因退出這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。

　　 換言之，最終是華僑城獨(dú)力拿下這個(gè)83.4億元的項(xiàng)目。據(jù)華僑城A公告，這一年，公司的營業(yè)收入僅有約322億元。

　　 拿地之初，項(xiàng)目公司北京僑禧成立，華僑城持有項(xiàng)目公司的權(quán)益33%、華潤持有33%、招商局地產(chǎn)持有34%。在華潤、招商退出后，華僑城全盤接手，100%持有北京僑禧。

　　 目前，北京僑禧已依法取得位于北京市豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、 665、666、668地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。豐臺(tái)項(xiàng)目占地面積11.8萬平方米，容積率2.03，計(jì)容建筑面積24萬平方米。土地出讓金及契稅已繳納完畢，已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，宗地開發(fā)程度為“三通一平”。

　　 這個(gè)項(xiàng)目資金尚未入市。華僑城拿地至今，北京樓市已從上行周期滑落至下行周期，在樓市狂歡過后， 又遭到鋪天蓋地的政策調(diào)控。

　　 8月1日晚，華僑城公告，以掛牌價(jià)7.34億元的價(jià)格向北京泰禾錦輝置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓公司持有的北京僑禧投資有限公司49%股權(quán)。

　　 北京泰禾錦輝置業(yè)有限公司是泰禾的子公司，其法人代表是余敦成。余敦成是泰禾的投資發(fā)展部總監(jiān)，2015年底，泰禾以近8萬元/平方米的天價(jià)在深圳拿下的地王項(xiàng)目也是他親自帶隊(duì)拿下的。余敦成對第一財(cái)經(jīng)表示，關(guān)于豐臺(tái)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)不便透露。

　　 除了7.34億元的股權(quán)價(jià)格外，錦輝置業(yè)還需向北京僑禧提供股東借款，用于北京僑禧提前償還公華僑城的部分股東借款本金及相應(yīng)利息。

　　 按照常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程，項(xiàng)目融資合作銀行由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)。在具備銀行貸款條件時(shí)，應(yīng)優(yōu)先獲取銀行貸款資金用于項(xiàng)目開發(fā)。在項(xiàng)目公司不具備銀行貸款條件，且沒有其他融資渠道或方式解決經(jīng)營所需資金的，則由投資開發(fā)企業(yè)按照持股比例向項(xiàng)目公司提供股東借款。

　　 泰禾需提供股東借款是共計(jì)44.5億元，需要在合同簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)提供借款?？傮w而言，泰禾參與開發(fā)北京豐臺(tái)項(xiàng)目的初步代價(jià)為51.84億元。

　　 華僑城回籠資金

　　 在北京，大型房企聯(lián)合拿地開發(fā)的模式已經(jīng)成熟、穩(wěn)定，只不過豐臺(tái)項(xiàng)目此前的波折、輾轉(zhuǎn)的時(shí)間為此宗交易帶來更多的話題。

　　 6月8日，華僑城公開掛牌這項(xiàng)產(chǎn)權(quán)交易，泰禾是唯一的意向方。7月10日，泰禾在公司官方微信宣布，已與華僑城北方集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來雙方將在北方區(qū)域展開全面合作。但這宗交易真正定錘還是在8月1日。

　　 亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對第一財(cái)經(jīng)指出，“泰禾對北京高端市場客戶的把握能力和豪宅產(chǎn)品的研發(fā)能力較強(qiáng)，可以分擔(dān)華僑城的市場風(fēng)險(xiǎn)。這宗交易屬于強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。”

　　 盡管在福建起家，但多年來，泰禾的布局偏重北京市場。泰禾在北京開發(fā)的院子系列產(chǎn)品，為其奠定了在豪宅市場深耕的基礎(chǔ)以及影響力。按照泰禾的說法，未來泰禾、華僑城將共同操盤豐臺(tái)項(xiàng)目。

　　 但在下行周期，對項(xiàng)目本身而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)仍然來自市場。

　　 不過，中原地產(chǎn)高級分析師張大偉對第一財(cái)經(jīng)表示，“今年北京供應(yīng)的大部分都是限價(jià)房、小戶型，豪宅市場依然具有前景。北京豪宅的價(jià)格紅線是8萬，參考項(xiàng)目地價(jià)，項(xiàng)目仍具有盈利空間。”

　　 此外，郭毅認(rèn)為，“2015年、2016年北京宅地供應(yīng)偏少，目前還沒看到地王被套的現(xiàn)象。再加上項(xiàng)目本身的區(qū)位和周邊配套優(yōu)勢，依然看好項(xiàng)目前景。”

　　 項(xiàng)目之外，華僑城方面表示，“股權(quán)轉(zhuǎn)讓有利于公司快速回收現(xiàn)金流，為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)，在保持主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)集中精力進(jìn)一步拓展新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。 ”

　　 過去多年，華僑城靠著“旅游+地產(chǎn)”的模式圈地造鎮(zhèn)，利用景區(qū)、酒店、住宅等不同業(yè)態(tài)形成整體，在產(chǎn)品功能、盈利方式上形成互相補(bǔ)充之勢，并解決了短期現(xiàn)金回流和長期的持續(xù)性盈利問題。

　　 但于集團(tuán)而言，地產(chǎn)業(yè)務(wù)并非華僑城業(yè)務(wù)的主角。華僑城把地產(chǎn)業(yè)定位為反哺旅游業(yè)務(wù)的角色，做大地產(chǎn)只是為了做大旅游提供物質(zhì)基礎(chǔ)。

　　 2016年，華僑城在原有的“旅游+地產(chǎn)”、“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式上，增加了“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的補(bǔ)償模式，希望以“互聯(lián)網(wǎng)+”推廣旅游業(yè)，以金融反哺旅游業(yè)。

　　 另外，華僑城集團(tuán)總經(jīng)理段先念曾對第一財(cái)經(jīng)在內(nèi)的媒體表示，未來5~10年，華僑城集團(tuán)在全國各地的投資將達(dá)上萬億元。

　　 中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴第一財(cái)經(jīng)，把萬億的藍(lán)圖規(guī)劃轉(zhuǎn)變成萬億的產(chǎn)出和利潤，是一個(gè)艱苦的過程。旅游項(xiàng)目回報(bào)周期長，而華僑城集團(tuán)的資金鏈條只緊不松。

　　 為了緩解資金壓力、擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，近年來，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)上，華僑城加強(qiáng)了與其它房企的合作，如萬科、招商蛇口都是華僑城的合作對象。

　　 2016年全年，華僑城A利用銀行貸款、各方股東按股權(quán)同比例提供股東借款等方式開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資，借款期限主要為3-5年期中長期借款。期末，華僑城A的資產(chǎn)負(fù)債率為63%。

　　華僑城幾乎不會(huì)主動(dòng)披露銷售數(shù)據(jù)。按照克而瑞1-7月的房企銷售榜單顯示，華僑城2017年前七個(gè)月的銷售金額是103.4億元，全國排名85。

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