片區(qū)型PPP項(xiàng)目案例分析

發(fā)布日期：2016-03-23來(lái)源：PPP創(chuàng)新結(jié)構(gòu)編輯：宋珍珍

[摘要]

　　1中信濱海新城PPP項(xiàng)目

　　1.1 項(xiàng)目基本情況：

　　1.2 中信濱海新城項(xiàng)目PPP運(yùn)行模式圖：

　　1.3 中信濱海新城項(xiàng)目PPP運(yùn)行模式說(shuō)明：

　　“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)主導(dǎo)”的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式

　　綜合性城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，包括土地一級(jí)開發(fā)、城市級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和城市產(chǎn)業(yè)投資的一系列資源整合。

　　城市運(yùn)營(yíng)商作為市場(chǎng)的主體，是城市資源的整合者、提供者和運(yùn)營(yíng)者。

　　法律保障：地方人大審議通過(guò)政企雙方如何從土地回報(bào)中獲利的方案。

　　1.4 中信濱海新城項(xiàng)目PPP模式投融資結(jié)構(gòu)圖：

　　1.5 中信濱海新城項(xiàng)目PPP模式投融資結(jié)構(gòu)說(shuō)明：

　　SPV(中信濱海新城投資發(fā)展有限公司)以增資式收購(gòu)股權(quán)的51%的方式與濠江區(qū)人民政府共同設(shè)立蘇埃隧道項(xiàng)目公司 。

　　政府主要是提供土地資源和政策資源;SPV主要負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的策劃規(guī)劃、資本運(yùn)作、融資、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作、包括整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理還有品牌輸出，資源整合等等。

　　隧道項(xiàng)目建設(shè)將帶動(dòng)土地升值，進(jìn)行招拍掛之后，地方政府會(huì)按照協(xié)議將前期投入及相應(yīng)的投資回報(bào)返還給企業(yè)。

　　地塊出讓的時(shí)序根據(jù)需求進(jìn)行，出讓價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整，確保開發(fā)商都合理的利潤(rùn)空間。

　　政府把部分招商權(quán)力讓渡給了企業(yè)。

　　1.6 借鑒價(jià)值：

　　城市運(yùn)營(yíng)是以規(guī)劃為導(dǎo)向的資源整合平臺(tái)：三個(gè)要素是資本、產(chǎn)業(yè)和土地但是這三個(gè)要素都必須以規(guī)劃為導(dǎo)向。

　　對(duì)于政府：城市環(huán)境改善，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，得到了長(zhǎng)期的稅源和新增的就業(yè)崗位，另外還得到了土地增值的收益。

　　對(duì)于社會(huì)資本：通過(guò)交易結(jié)構(gòu)的設(shè)定也獲得了合理的投資回報(bào)

　　2上海重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)PPP項(xiàng)目

　　2.1 項(xiàng)目基本情況：

　　2.2 PPP項(xiàng)目業(yè)務(wù)范圍圖：

　　“一次授權(quán)、分期分類開發(fā)”模式

　　2.3 PPP項(xiàng)目業(yè)務(wù)范圍說(shuō)明：

　　青浦區(qū)政府旗下青發(fā)集團(tuán)、重固鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織、中建聯(lián)合體將共同出資組建項(xiàng)目公司作為實(shí)施本次PPP項(xiàng)目的唯一主體。

　　采取一次授權(quán)、分期分類開發(fā)的模式，由政府與社會(huì)資本開展區(qū)域內(nèi)新型城鎮(zhèn)化整體投資建設(shè)開發(fā)合作。

　　一次性授權(quán)的范圍包括規(guī)劃修編、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、功能提升項(xiàng)目的投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)等。

　　青浦區(qū)政府會(huì)建立相應(yīng)的考核機(jī)制對(duì)社會(huì)資本的工作績(jī)效進(jìn)行考核。

　　“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”的方式推進(jìn)，青浦區(qū)政府在涉及公共利益的事項(xiàng)上擁有一票否決權(quán)。

　　2.4 PPP項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制模式圖：

　　“1+3+X”模式

　　2.5 PPP項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制模式特點(diǎn)：

　　所謂“1”，即一個(gè)基本模式，主要指綜合開發(fā)模式;采取成本報(bào)銷的方式。在基礎(chǔ)開發(fā)過(guò)程中，以鎮(zhèn)政府為責(zé)任主體，項(xiàng)目公司為實(shí)施主體，主要適用于開展動(dòng)遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。資金來(lái)源為土地出讓。

　　“3”，指的是三個(gè)補(bǔ)充模式，包括政府購(gòu)買模式，主要適用于開展集建區(qū)外的部分公共設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，如美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，資金來(lái)源為政府中長(zhǎng)期預(yù)算及各類專項(xiàng)資金。

　　缺口補(bǔ)助模式，則主要適用于集中建設(shè)區(qū)內(nèi)部分功能項(xiàng)目及公共設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)，資金來(lái)源為二級(jí)開發(fā)的存量收益，即定向出讓價(jià)差。 特許經(jīng)營(yíng)模式，按照上海市特許經(jīng)營(yíng)權(quán)管理辦法實(shí)施，無(wú)需配置財(cái)政資金及經(jīng)營(yíng)性用地。“X”即其他可能的合作模式。

　　投資主體將按照實(shí)際發(fā)生投資額的一定比例獲得投資回報(bào)，還可以通過(guò)相關(guān)建設(shè)工程利潤(rùn)、二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入績(jī)效報(bào)酬等產(chǎn)生其他額外收益。

　　社會(huì)資本將不參與土地收入的分成，所有的土地收入將全部留在重固，“產(chǎn)鎮(zhèn)融合、城鄉(xiāng)融合、生態(tài)融合、文化融合”。

　　未來(lái)在城中村改造時(shí)，將有5萬(wàn)平方米的商辦物業(yè)無(wú)償移交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，讓農(nóng)民獲得長(zhǎng)期回報(bào)，保障農(nóng)民權(quán)益。

　　3片區(qū)開發(fā)PPP模式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)分析

　　3.1 片區(qū)開發(fā)PPP模式運(yùn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：

　　具體運(yùn)作方式的選擇主要考慮因素：

　　財(cái)金【2014】113號(hào)文

　　收費(fèi)定價(jià)機(jī)制

　　項(xiàng)目投資收益水平

　　風(fēng)險(xiǎn)分配基本框架

　　融資需求

　　改擴(kuò)建需求和期滿處置

　　3.2 片區(qū)開發(fā)PPP運(yùn)行模式選擇圖：

　　3.3 片區(qū)開發(fā)PPP模式投融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：

　　片區(qū)開發(fā)投融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)考慮因素：

　　資金的注入和退出方式

　　項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)

　　項(xiàng)目資產(chǎn)的捆綁或彌補(bǔ)方式

　　土地的性質(zhì)

　　3.4 片區(qū)開發(fā)PPP模式交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：

　　權(quán)利邊界：SPV項(xiàng)目公司權(quán)力設(shè)定 、項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬 、項(xiàng)目提前終止 、項(xiàng)目移交 。

　　交易邊界：特許經(jīng)營(yíng)期限與內(nèi)容 、產(chǎn)出說(shuō)明 、付費(fèi)與補(bǔ)貼機(jī)制 、定價(jià)機(jī)制 、外部性 。

　　保障邊界：保函關(guān)系 、保險(xiǎn)方案 、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制 。

　　銜接邊界：未來(lái)可能產(chǎn)生的改造升級(jí)需求——擴(kuò)建需求以及合同有效期滿地展期安排。

　　3.5 片區(qū)開發(fā)PPP模式回報(bào)機(jī)制設(shè)計(jì)要點(diǎn)：

　　政府付費(fèi)可用性付費(fèi)、使用量付費(fèi)、績(jī)效付費(fèi)。

　　使用者付費(fèi) 設(shè)計(jì)因素：是否適合?如何設(shè)定?政府是否需要保障項(xiàng)目公司最低收入?是否需要設(shè)置機(jī)制避免項(xiàng)目公司獲得過(guò)高的利潤(rùn)?

　　可行性缺口補(bǔ)助付費(fèi)設(shè)計(jì)因素：是否存在“缺口”?如何設(shè)定不能獲得超額利潤(rùn)?

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