中房協(xié)轉(zhuǎn)發(fā)丁祖昱樓市四季度：誰(shuí)的窗口期？

發(fā)布日期：2014-10-09來(lái)源：中房協(xié)編輯：沈艷

[摘要]

　　昨天我在微信中講了，在眾多政策刺激下，四季度對(duì)于城市和企業(yè)來(lái)講可能是今年最好的收獲期。但我也強(qiáng)調(diào)，這次沒(méi)有普漲、猛漲行情，那么四季度到底是誰(shuí)的窗口期，從城市、產(chǎn)品、企業(yè)和土地四方面解讀如下：

　　1、城市：四季度窗口期首先會(huì)體現(xiàn)在部分二線城市，其次為一線城市。從黃金周得到信息也是如此，部分二線城市表現(xiàn)良好，比如南京，在限購(gòu)限貸放松的刺激下，市場(chǎng)迅速提升，成交量井噴;杭州在兩次限購(gòu)放松和阿里上市效應(yīng)的多重刺激下，也走進(jìn)了小陽(yáng)春;而今年以來(lái)一直表現(xiàn)比較穩(wěn)定的武漢、合肥和鄭州也將有較好的表現(xiàn)。對(duì)于一線城市來(lái)講，由于限購(gòu)短期內(nèi)無(wú)法取消，其市場(chǎng)表現(xiàn)要稍遜一籌，但限貸放松對(duì)一線城市剛需和中高端物業(yè)的刺激也非常明顯。而三四線原本就不受限購(gòu)的影響，限貸放松對(duì)他們的刺激不大(其房地產(chǎn)單價(jià)和總價(jià)較低，按揭依賴程度較低)，所以這輪三四線城市仍將面臨較大壓力。此外，這波調(diào)整也會(huì)有黑馬城市表現(xiàn)較好，特別是部分前幾年供求壓力相對(duì)較大但市場(chǎng)容量不小的城市，如無(wú)錫和常州，預(yù)計(jì)在四季度會(huì)有較好的表現(xiàn)。

　　2、產(chǎn)品：最大的窗口期將是一二線城市的中高端產(chǎn)品，其次一線城市的剛需住宅。從9月以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看也可印證，如杭州和無(wú)錫，120平米以上的中高端住宅周度成交比例呈現(xiàn)逐周上升的趨勢(shì);另外一線城市中，剛需產(chǎn)品對(duì)貸款依賴度較高，這次限貸放松也將產(chǎn)生積極影響。而對(duì)其他非住宅類產(chǎn)品，整體影響較小，甚至對(duì)商辦改住宅類的產(chǎn)品而言，限購(gòu)限貸的放松，反而是利空。

　　3、企業(yè)：四季度還將是品牌房企的窗口期。從我了解到的黃金周情況來(lái)看，保利、華潤(rùn)等多個(gè)品牌房企今年國(guó)慶黃金周期期間的認(rèn)購(gòu)量相比去年同期翻了一翻以上。在當(dāng)前市場(chǎng)回升的情況下，最大的受益者往往是品牌房企，再加上消費(fèi)者對(duì)它們提價(jià)的預(yù)期，更會(huì)推動(dòng)品牌房企的庫(kù)存去化。

　　4、土地：一二線城市住宅用地也面臨出讓的窗口期。從另一個(gè)角度看，政府推出相關(guān)政策，也是希望抓住今年最后一個(gè)季度的機(jī)會(huì)來(lái)完成土地出讓的指標(biāo)。其中三四線土地消化周期明顯較長(zhǎng)，因此，窗口期只存在于一線和部分二線城市，而且主要是住宅用地，特別是剛需和改善型住宅用地。

　　但是還需要提醒的是，這次市場(chǎng)走勢(shì)與前幾輪調(diào)整后的走勢(shì)有很大的不同，單純靠政策刺激只能解決一時(shí)的信心問(wèn)題，并不能解決整體市場(chǎng)內(nèi)在的供求矛盾問(wèn)題。而且，窗口期也長(zhǎng)短不一，也許部分城市10月之后窗口就將關(guān)閉，所以大家還是不能過(guò)于樂(lè)觀，抓住窗口期完成去化才是當(dāng)務(wù)之急。

　　每日問(wèn)答

　　Toro：丁丁，你好!有個(gè)疑問(wèn)想請(qǐng)教。網(wǎng)絡(luò)有關(guān)文章指，這次中央救市是想轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，理由是地方財(cái)政緊張，必須通過(guò)刺激房地產(chǎn)交易來(lái)獲得收入。文章一再宣稱，房地產(chǎn)泡沫即爆，所以才有國(guó)慶趁急救市的說(shuō)法。你，怎么看?

　　答：我覺(jué)得這個(gè)提法不靠譜，今天政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)有一系列原因，最核心的原因是通過(guò)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康增長(zhǎng)從而保持整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并不是轉(zhuǎn)嫁什么風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)泡沫也沒(méi)有想像中那么嚴(yán)重。

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