“百年宅”再造房產(chǎn)新模式

發(fā)布日期：2015-10-08來源：本站編輯：伏牛山

[摘要]

　　 如果一個(gè)項(xiàng)目比周邊同類項(xiàng)目每平方米單價(jià)高出3000多元，還會(huì)很好賣嗎？

　　上海綠地南翔威廉公館“百年宅”試點(diǎn)項(xiàng)目用優(yōu)異的市場(chǎng)業(yè)績做到了這一點(diǎn)，不僅380多套新房推出后售賣一空，就連尚無掛牌的二手房也成為中介機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者緊盯的房源。

　　近日，中國建設(shè)報(bào)記者隨中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院總建筑師劉東衛(wèi)剛出該項(xiàng)目大門，就被一位中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)員攔了下來，她一邊急切地往車窗里硬塞名片，一邊說：“老板，我們想買5套房，有房子一定給我打電話！”

　　面對(duì)此情此景，作為項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師的劉東衛(wèi)感到十分欣慰，這份欣慰，來自于歷經(jīng)四年的辛勤付出終于得到企業(yè)與市場(chǎng)的認(rèn)可，更來自于通過百年宅試點(diǎn)項(xiàng)目的研發(fā)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了中國房地產(chǎn)開發(fā)模式、工法與流程的磨合再造。

　　模式再造為房企贏得市場(chǎng)先機(jī)

　　百年宅試點(diǎn)項(xiàng)目是在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、原建設(shè)部副部長劉志峰的大力推動(dòng)下推出的全國性示范項(xiàng)目，也是中日兩國政府的合作項(xiàng)目，其根本目的在于打造優(yōu)良的住宅品質(zhì)，為中國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)長久健康發(fā)展找到一條新路。

　　第一批試點(diǎn)項(xiàng)目的選定門檻較高，2012年時(shí)在全國范圍內(nèi)一共找到四家合作單位，都是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)員單位，中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院成功與綠地合作，承擔(dān)了綠地百年宅試點(diǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作。

　　“合作伊始，我們就確定以SI體系建造試點(diǎn)項(xiàng)目，將建筑的結(jié)構(gòu)體與居住體完全分離。”劉東衛(wèi)告訴記者，“但是，這種嘗試是痛苦的，磨合的經(jīng)歷也是漫長的。當(dāng)時(shí)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)整體還不錯(cuò)，開發(fā)商按照輕車熟路的傳統(tǒng)做法操盤項(xiàng)目，依然可以取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績。而按照SI體系開發(fā)，就必須改變固有模式，建立一套全新的開發(fā)施工流程。”

　　為綠地百年宅試點(diǎn)項(xiàng)目先后30多次親臨現(xiàn)場(chǎng)的劉東衛(wèi)回憶起最初過程，依然感慨良多，“與我們合作的單位盡管只是綠地集團(tuán)的房地產(chǎn)事業(yè)一部，但是單位規(guī)模卻很大，不亞于一個(gè)一般的城市開發(fā)公司，設(shè)計(jì)單位需要與其內(nèi)部各個(gè)不同部門的人員深入溝通，不斷‘洗腦’。”

　　“從理念到生產(chǎn)方式，再到工作流程，可以說每個(gè)節(jié)點(diǎn)都面臨著新舊做法的碰撞，也給整個(gè)操作團(tuán)隊(duì)帶來巨大的工作量。”綠地集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)一部總經(jīng)理助理謝雨對(duì)當(dāng)初的磨合同樣記憶深刻。

　　“對(duì)我們來說，最難的恐怕還是內(nèi)裝工業(yè)化的普及推廣。只有結(jié)構(gòu)主體的工業(yè)化并不是真正的住宅產(chǎn)業(yè)化。”劉東衛(wèi)強(qiáng)調(diào)，為了保證內(nèi)裝工業(yè)化在項(xiàng)目中的順利實(shí)施，中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院幾乎是全員動(dòng)員、傾情投入。“在建造工法上，我們要選擇最合理的技術(shù)和流程，還要強(qiáng)化施工隊(duì)伍的培訓(xùn)管理。作為內(nèi)裝工業(yè)化的總包單位，我們?cè)寒a(chǎn)品所長年派駐了三四名現(xiàn)場(chǎng)管理人員，隨時(shí)掌控項(xiàng)目進(jìn)度與質(zhì)量。”

　　可喜的是，這種選擇與堅(jiān)持最終贏得企業(yè)與市場(chǎng)的認(rèn)可乃至追捧。對(duì)有理想、有追求的綠地集團(tuán)來說，第一個(gè)百年宅項(xiàng)目的成功，更為他們找到了未來的發(fā)展方向。

　　據(jù)綠地集團(tuán)內(nèi)部人員透露，日前，綠地集團(tuán)技術(shù)管理產(chǎn)品研發(fā)部、工程合約部、房地產(chǎn)營銷管理部聯(lián)合下發(fā)了《綠地控股集團(tuán)百年宅項(xiàng)目實(shí)施管理辦法（試行）》，明確提出了百年宅產(chǎn)品的技術(shù)配置要求、工程管理要求、營銷管理及運(yùn)營主體要求、實(shí)施流程及申報(bào)辦法。“目前，集團(tuán)已經(jīng)明確在全國選擇15個(gè)百年宅試點(diǎn)項(xiàng)目。”

　　“以往，綠地集團(tuán)在各地開疆拓土的拿手武器是超高層建筑，今后，百年宅試點(diǎn)項(xiàng)目將成為他們的另一個(gè)殺手锏。”一位業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。

　　工業(yè)化建造解決社會(huì)管理難題

　　房地產(chǎn)開發(fā)選擇哪一種建造模式與社會(huì)管理有什么關(guān)系嗎？大多數(shù)人恐怕對(duì)此都會(huì)不以為然。

　　然而，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市國家新加坡政府卻似乎看得更遠(yuǎn)、更深。

　　其實(shí)，劉東衛(wèi)8月27日的上海綠地百年宅之行正是為了接待新加坡政府組織的參觀團(tuán)。

　　綠地百年宅試點(diǎn)項(xiàng)目自面世以來，已經(jīng)接待過海內(nèi)外上千人次的參觀訪問，對(duì)地方政府及房地產(chǎn)行業(yè)的影響力日益深遠(yuǎn)。但是接待新加坡政府組織的參觀訪問團(tuán)卻還是第一次。“我們這次來上海的主要目的是考察學(xué)習(xí)工業(yè)化住宅建造方式，希望能夠在新加坡的項(xiàng)目中得到全面推廣應(yīng)用。”負(fù)責(zé)此次參觀組織的新加坡領(lǐng)隊(duì)告訴記者，參觀團(tuán)21名成員涵蓋管理、開發(fā)、建造、生產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域，“新加坡國土面積狹小、勞動(dòng)力成本高，本國人員并不愿意從事建筑行業(yè)，企業(yè)只能從周邊國家引進(jìn)勞動(dòng)力。而外來人口的增多，給國家和城市管理帶來許多社會(huì)問題。”

　　“相對(duì)來說，新加坡的住宅產(chǎn)業(yè)化水平并不高，工業(yè)化建造方式還沒有被應(yīng)用到項(xiàng)目建造中。綠地百年宅試點(diǎn)項(xiàng)目的成功，讓新加坡政府找到了解決社會(huì)管理問題的突破點(diǎn)。這一點(diǎn)，國內(nèi)的大多數(shù)地方政府和企業(yè)還沒有意識(shí)到。”劉東衛(wèi)表示，結(jié)構(gòu)體、居住體的住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐，帶來的并不僅僅是生產(chǎn)效率的提升、資源的節(jié)約、環(huán)境的改善，同樣能為社會(huì)和諧發(fā)展帶來幫助。“中國的建筑工地總給人臟亂差的感覺，這和傳統(tǒng)的濕法作業(yè)有很大關(guān)系，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)建造后，節(jié)省的不僅是機(jī)械設(shè)備、人力物力，還有城市形象和環(huán)境質(zhì)量的改善、社會(huì)治安管理問題的解決。”劉東衛(wèi)認(rèn)為，近年來，中國是世界上最大的建筑工地，城鄉(xiāng)各地到處都是在建項(xiàng)目，對(duì)此如何管理、如何改善，需要的不完全是行政措施，“也許僅僅是建造方式的改變，就可以起到錦上添花的作用。這也是我們推廣住宅產(chǎn)業(yè)化的社會(huì)意義。”

　　“相比其他知名建筑師，近十年我只做了三個(gè)面積不大的住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，卻投入了大量時(shí)間和精力，平均每個(gè)項(xiàng)目耗時(shí)3～4年。不過可以告慰自己的是，這三個(gè)項(xiàng)目都在社會(huì)上引起很大反響，成為業(yè)界的學(xué)習(xí)樣板。”劉東衛(wèi)的感慨引起記者共鳴。

　　北京的雅世合金公寓、眾美光合原筑、上海的綠地百年宅，這三個(gè)由劉東衛(wèi)及他的團(tuán)隊(duì)十年磨劍、心血筑就的項(xiàng)目已成為中國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展史上的3大亮點(diǎn)，在全行業(yè)發(fā)揮了極大的示范推動(dòng)作用，今年元旦中央電視臺(tái)《焦點(diǎn)訪談》欄目曾做過專題報(bào)道。“我們?cè)谕茝V住宅產(chǎn)業(yè)化過程中，不僅要關(guān)注工業(yè)化水平的提高，更要關(guān)注居住舒適性的改善、關(guān)注已經(jīng)到來的老齡化問題。對(duì)于我們來說，堅(jiān)持走住宅產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化的道路，是一個(gè)建筑師義不容辭的責(zé)任和義務(wù)。”劉東衛(wèi)的堅(jiān)守?cái)S地有聲。

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