咋轉(zhuǎn)型為城市綜合運營商

發(fā)布日期：2014-07-18來源：本網(wǎng)編輯：龔煒

[摘要]城市綜合運營商和一般施工企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商相比，在內(nèi)涵和外延上都有很大的突破和超越。要站在經(jīng)營城市的高度，從簡單的施工生產(chǎn)升級到城市發(fā)展建設(shè)整合服務(wù)，實現(xiàn)從施工企業(yè)向服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

　　我們理解的城市綜合運營，應(yīng)該是圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使開發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機組成部分。城市綜合運營商既以經(jīng)濟利益為導(dǎo)向，又兼顧長遠的社會效益，以此帶動城市和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，解決政府和市場兩方面的問題。城市綜合運營商和一般施工企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商相比，在內(nèi)涵和外延上都有很大的突破和超越，可以涵蓋多種類型，包括基礎(chǔ)設(shè)施型城市運營商、居住建設(shè)型城市運營商、資源整合型城市運營商以及城市營銷型城市運營商。

　　城市綜合運營商的特點

　　對城市發(fā)展具有前瞻力。城市運營商更關(guān)注國家的城市發(fā)展趨勢、布局，順應(yīng)國家經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)律，了解國家城市化發(fā)展政策，因此，城市運營商更需具有戰(zhàn)略眼光，在開發(fā)戰(zhàn)略上由近期、短期效益轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期效益，從而在國家、區(qū)域城市化發(fā)展的布局中尋找自身的發(fā)展空間。

　　城市綜合功能的提供者。城市運營商從事的經(jīng)營活動從常規(guī)的工程項目向城市層面延伸，將項目開發(fā)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展和城市經(jīng)濟緊密結(jié)合。在開發(fā)定位上，城市運營商實現(xiàn)了由單一項目的市場定位到城市區(qū)域功能選擇定位的轉(zhuǎn)變。因此，城市運營商應(yīng)具有更強的統(tǒng)籌意識、更遠的戰(zhàn)略眼，承擔(dān)更重的社會責(zé)任。

　　社會分散資源的整合者。城市運營商所承擔(dān)的功能和責(zé)任遠遠超過單純的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或地產(chǎn)開發(fā)，而是在進行相關(guān)生活設(shè)施提供和商品房開發(fā)的基礎(chǔ)上，對城市植入相關(guān)產(chǎn)業(yè)。因此，城市運營商已經(jīng)由居住空間的提供者發(fā)展成為城市公共生活空間的提供者，并進一步發(fā)展成為城市產(chǎn)業(yè)的植入者，最終帶動城市居民的就業(yè)和城市經(jīng)濟的發(fā)展。

　　具有強烈的社會責(zé)任感。城市運營商處于城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市總體規(guī)劃的大格局下，不僅要以市場化的操作手法實現(xiàn)自我利益最大化，更要在城市總體發(fā)展規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展的前提下，從社會整體利益出發(fā)，體現(xiàn)自身的社會價值。因此，在經(jīng)營目標上，城市運營商實現(xiàn)了由企業(yè)利益目標到與社會公益目標相結(jié)合的轉(zhuǎn)變。

　　與政府保持良好的合作和雙贏關(guān)系。城市運營商和政府之間不是利用與被利用的關(guān)系，而是合作關(guān)系。城市運營商將項目開發(fā)從短期行為演變成一種可持續(xù)發(fā)展的、對城市長期負責(zé)的行為。政府職能側(cè)重于戰(zhàn)略層面，是對城市發(fā)展定位、整體規(guī)劃、發(fā)展思路的確立，而對于城市運營目標的實現(xiàn)，則需要城市運營商通過更多操作層面的運營來完成，確保城市運營商經(jīng)營發(fā)展和資產(chǎn)增值目標同政府公共職能目標的有效銜接。

　　施工企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展為城市綜合運營商的條件

　　很強的統(tǒng)籌能力和資源整合能力。城市綜合運營商必須具備很強的統(tǒng)籌能力和社會資源整合能力，施工企業(yè)要站在城市經(jīng)營的高度，從事城市(或開發(fā)區(qū)、新區(qū)、大型社區(qū)等)基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)的投資、建設(shè)、運營，從簡單的施工、房產(chǎn)企業(yè)升級到城市發(fā)展建設(shè)整合服務(wù)商，實現(xiàn)從施工企業(yè)向服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級。

　　更強大的資金支持、更成熟的投融資運作和管控。城市綜合運營商作為城市產(chǎn)業(yè)的植入者，將參與到更為復(fù)雜和多層次的業(yè)務(wù)模式中去，因此，需要更強大的資金支持和更成熟的投融資運作和管控模式。為此，施工企業(yè)應(yīng)具備成熟的投融資運作水平和創(chuàng)新手段。一方面，創(chuàng)新融資方式，拓寬市場投融資渠道;另一方面，建立監(jiān)管防范體系，增強金融風(fēng)險防控能力。通過建立健全投融資的風(fēng)險識別、評價分析和防范體系，加強財務(wù)監(jiān)管，規(guī)范公司運作，提高企業(yè)金融監(jiān)控和風(fēng)險預(yù)警能力，及時防范和化解投融資風(fēng)險。

　　把科技進步與創(chuàng)新作為發(fā)展立足點和強力支撐。城市綜合運營商在推進城市化進程中扮演著重要角色，需要把科技進步與技術(shù)創(chuàng)新作為發(fā)展立足點和強力支撐，把握和引導(dǎo)社會發(fā)展和產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展的方向。因此施工企業(yè)要實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展必須鞏固科技成果和專利水平，提高專業(yè)領(lǐng)域研發(fā)實力。同時，通過推進建筑節(jié)能減排，走綠色低碳經(jīng)濟發(fā)展之路，以引進消化吸收的方式，取得先進的新能源和環(huán)境保護技術(shù)。

　　對城市建設(shè)和社會發(fā)展的戰(zhàn)略、方向有準確把握。城市綜合運營是一個龐大、跨時代、高社會效益的城市建設(shè)綜合服務(wù)體，將為社會提供種類繁多、具有個性的建筑產(chǎn)品、物業(yè)服務(wù)，如各種樓盤、市政基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等。因此，城市綜合運營商提供的不僅僅是居住空間的硬件設(shè)施或服務(wù)，而是涉及城市生活的公共空間。此外，城市綜合運營商需要研究城市發(fā)展的戰(zhàn)略定位.把握城市未來發(fā)展的方向，進而配合政府進行城市建設(shè)的總體規(guī)劃。這些策劃和規(guī)劃不僅改變城市的形態(tài)，而且直接影響到市民的生活，進而影響城市未來的發(fā)展。由此可見，施工企業(yè)只有具備社會責(zé)任意識，才有可能轉(zhuǎn)型發(fā)展成為城市綜合運營商，承擔(dān)對城市建設(shè)和社會發(fā)展的使命感和責(zé)任感。

　　當(dāng)前施工企業(yè)在轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中所存在的差距

　　在激烈的市場競爭中，國內(nèi)一些優(yōu)秀的施工企業(yè)逐步成長，具備了轉(zhuǎn)型發(fā)展成為城市綜合運營商的基本條件，但是要發(fā)展為成熟的城市綜合運營商，還存在著很多不足，與國外先進企業(yè)相比，在資源整合、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)鏈拓展和專業(yè)化水平上依然存在著不小的差距。

　　在國際上有很多知名施工企業(yè)的成功發(fā)展經(jīng)驗，值得轉(zhuǎn)型發(fā)展中的國內(nèi)施工企業(yè)學(xué)習(xí)和借鑒，從而幫助企業(yè)突破發(fā)展中遇到的瓶頸。布依格是國際知名建筑施工企業(yè)集團，但是除傳統(tǒng)的建筑業(yè)務(wù)外，旗下的布依格電信是法國三大電信運營商之一，旗下的法國電視一臺擁有國內(nèi)31.5%的收視率。由于布依格進入了不少高附加值的綜合運營服務(wù)行業(yè)，有力促進了企業(yè)經(jīng)營績效的整體提升。又比如法國萬喜公司是充分利用并購重組快速做大做強的典型。萬喜公司在2000年收購了另一著名的建筑承包商GTM后成為全球建筑業(yè)老大，萬喜公司長期盈利性增長的動力主要來自于并購重組后業(yè)務(wù)的迅速成長。2005年萬喜公司又收購了法國著名的公路特許經(jīng)營商ASF，使直接運營的公路總長度達4687公里，成為了法國最大的公路特許經(jīng)營商。借助施工業(yè)務(wù)積累的優(yōu)勢，萬喜公司深度介入運營業(yè)務(wù)，截至2010年，萬喜公司已有超過60%的凈利潤來自運營業(yè)務(wù)，成為集團最為重要的業(yè)績支撐。通過對比國外先進企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，可以發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)要轉(zhuǎn)型發(fā)展成為城市綜合運營商，還必須進一步提高產(chǎn)業(yè)鏈延伸、資本運作和風(fēng)險管理的水平。

　　上海城建集團向城市綜合運營商發(fā)展的理念和實踐

　　隨著我國投資體制改革的深入，社會經(jīng)濟分工的細化，建設(shè)業(yè)主已越來越專注于各自的專業(yè)領(lǐng)域，越來越多地要求承包商提供更全面的服務(wù)，涵蓋從可行性研究、設(shè)計、施工到運行的全過程，對建筑產(chǎn)品只提出功能性需求，產(chǎn)業(yè)鏈中各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)需要通過產(chǎn)業(yè)自身來完成，對建筑企業(yè)服務(wù)能力的綜合性、專業(yè)性提出了更高的要求，這就要求企業(yè)經(jīng)營方向和經(jīng)營能力向綜合性、專業(yè)性兩個方向加速提升。因此，市場需求模式的轉(zhuǎn)變已迫使建筑施工企業(yè)必須向產(chǎn)業(yè)上游以及下游全面延伸和拓展。另一方面，由于上海城建業(yè)務(wù)主要集中在市政行業(yè)，受外部宏觀經(jīng)濟形勢影響較大，加之企業(yè)優(yōu)勢業(yè)務(wù)領(lǐng)域狹窄，在市場總體發(fā)展環(huán)境存在諸多變數(shù)的情況下，發(fā)展成為城市綜合運營商，是企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然選擇。上海城建發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境和狀況，決定了城市綜合運營商是企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的戰(zhàn)略目標。

　　上海城建是市政局將其所屬的市政建設(shè)、設(shè)計、施工和管理企事業(yè)單位合并組建而成的企業(yè)集團，經(jīng)過多年發(fā)展，形成了以基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計施工總承包為龍頭、以基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為依托，集各類工程投資、設(shè)計、施工、管理、設(shè)備和材料供應(yīng)為一體的大型企業(yè)集團。上海城建從誕生之日起，就承擔(dān)著城市建設(shè)和運營的使命和責(zé)任;在轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中，也為成為城市綜合運營商進行了大量的探索與實踐。

　　延伸前端市場營銷，優(yōu)化設(shè)計和咨詢產(chǎn)業(yè)價值鏈。設(shè)計和咨詢板塊作為上海城建主要業(yè)務(wù)之一，是企業(yè)發(fā)展成為城市綜合運營商不可或缺的重要組成部分。上海城建提出了“設(shè)計引領(lǐng)”的戰(zhàn)略目標，重點關(guān)注以下三個方面，一是設(shè)計的前期投入和參與，贏得業(yè)主認同與市場先機;二是設(shè)計前端獲取的寶貴信息資源;三是技術(shù)引領(lǐng)。通過優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價，降低項目風(fēng)險，增加項目附加值，并為企業(yè)投資業(yè)務(wù)提供有效建議，從而集合企業(yè)設(shè)計、投資、施工力量，發(fā)揮企業(yè)綜合資源優(yōu)勢。

　　近年來，上海城建下屬設(shè)計院以前期研究引領(lǐng)市場開發(fā)，瞄準大項目、大業(yè)主、大市場，提供系統(tǒng)的專業(yè)咨詢和規(guī)劃，深度參與專業(yè)規(guī)劃前期研究，并在實踐中以技術(shù)經(jīng)營開展前期攻關(guān)，提升了主營業(yè)務(wù)的業(yè)績，實現(xiàn)了設(shè)計院產(chǎn)業(yè)鏈、技術(shù)領(lǐng)域和市場布局的重要突破。集團設(shè)計院建立了“以客戶需求為導(dǎo)向”的前期研究管理體系，建立了分院統(tǒng)籌前期研究，關(guān)鍵環(huán)節(jié)分工協(xié)調(diào)，部門和個人落實到位的多層級市場開發(fā)體系;發(fā)揮專業(yè)研究中心的技術(shù)引領(lǐng)作用，以研發(fā)實施部門和專業(yè)分院研發(fā)兩個層面組成的研究開發(fā)系統(tǒng)，激發(fā)前期研究及科技創(chuàng)新動力。針對現(xiàn)階段工程建設(shè)服務(wù)市場的特點及發(fā)展趨勢,集團設(shè)計院建立了“前期研究引領(lǐng)市場開發(fā)”業(yè)務(wù)模式，以市場和客戶需求為中心,著重主動服務(wù)、增值服務(wù)。一方面，延伸設(shè)計業(yè)務(wù)前端營銷，提升經(jīng)營工作技術(shù)化能力。另一方面，優(yōu)化設(shè)計業(yè)務(wù)價值鏈，提升技術(shù)創(chuàng)新增值化能力。設(shè)計院通過對過往項目的反思、總結(jié)、提煉設(shè)計工作中的增值服務(wù)，主動提出客戶不曾重視的項目關(guān)鍵點，提出需要深入研究的有價值的觀念，幫助客戶完善項目建設(shè)，從而形成新的項目機會。

　　依托投資施工聯(lián)動，提升集團投融資能力。隨著宏觀調(diào)控不斷深化，投資規(guī)模、信貸規(guī)模收縮，提高基礎(chǔ)設(shè)施投資能力將成為實現(xiàn)上海城建未來幾年快速發(fā)展和市場地域領(lǐng)域布局的重要手段，也是企業(yè)實現(xiàn)投資施工聯(lián)動、深入整合產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈、提升綜合運營能力這一戰(zhàn)略目標的重要保障。隨著基礎(chǔ)設(shè)施投資業(yè)務(wù)對施工總承包業(yè)務(wù)的帶動作用日益重要，企業(yè)在項目投資決策時，不僅考慮項目的債權(quán)融資，更關(guān)注設(shè)計股權(quán)融資和項目轉(zhuǎn)讓或提前收回的方案。投資的資本推動特征決定了投融資的高度相關(guān)性，因此，只有充分運用好資本市場，才能使企業(yè)的投資業(yè)務(wù)大步發(fā)展。

　　當(dāng)前，上海城建正從如下幾個方面提升投資能力：一是股權(quán)融資，即通過項目吸引戰(zhàn)略投資者，尋求長期資金。通過上市公司平臺，充分利用資本市場，實施增發(fā)、配股等股權(quán)融資方式;或通過引進戰(zhàn)略投資者、股權(quán)信托等參股項目公司，實現(xiàn)可控資本金規(guī)模提升。二是項目融資，組建項目公司后以其為主體進行債務(wù)融資。利用資本市場、銀行間市場和保險市場進行項目債務(wù)融資。在銀行間市場進行傳統(tǒng)項目貸款、發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)和信托理財，包括發(fā)行定向票據(jù)和超短期融資券;在保險市場通過設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)計劃進行融資;在資本市場通過發(fā)行公司債、可轉(zhuǎn)債以及分離可轉(zhuǎn)債等方式進行債務(wù)融資。三是結(jié)構(gòu)金融，通過金融創(chuàng)新、設(shè)計合理的交易模式，把完工基礎(chǔ)設(shè)施項目予以轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，實現(xiàn)由資產(chǎn)到資金的轉(zhuǎn)化。

　　強化綜合服務(wù)能力，積累資源整合與運作經(jīng)驗。上海城建自成立以來，積極參與和承建重大標志性項目，從而不斷積累資源整合與運作經(jīng)驗。從承建上海第一個內(nèi)資BOT項目嘉瀏高速公路起，上海城建承接了上海竹園第二污水處理廠、杭州錢江隧道、寧波常洪隧道等多項BOT項目，“投資-建設(shè)-運營一體化運作”模式和經(jīng)驗日趨成熟。此外，還相繼取得南京地鐵96億元BT建設(shè)工程和昆明南連接線高速公路37億元BT建設(shè)工程，不斷積累企業(yè)總承包、總集成一體化運作經(jīng)驗。從投資、設(shè)計前端領(lǐng)域，到工程施工、運營、養(yǎng)護等主要業(yè)務(wù);從高架、地鐵、隧道、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，到民防工程、燃氣管線、污水處理、保障房社區(qū)建設(shè)、援疆“交鑰匙”項目建設(shè)等多方位民生領(lǐng)域;從確立和保持行業(yè)領(lǐng)先的隧道及地下工程技術(shù)，到研究、開發(fā)新型高性能改性瀝青路面材料，再到大力推進住宅產(chǎn)業(yè)化(PC)技術(shù)的發(fā)展及應(yīng)用;上海城建在事實上確立了業(yè)務(wù)范圍呈現(xiàn)向產(chǎn)業(yè)上下游發(fā)展的態(tài)勢，初步具備了具有高度集成能力的智力密集型綜合運營服務(wù)提供商的基本要素。

　　我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市規(guī)劃發(fā)展同國外發(fā)達國家相比，依然處于相對落后的階段?？焖俚某鞘谢l(fā)展進程、不完善的市場化機制，也凸顯了城市建設(shè)運營中所暴露出來的短視和急功近利等問題。城市綜合運營是一個需要政府、企業(yè)、社會共同參與的龐大、綜合、復(fù)雜的體系，如何建立起適合優(yōu)秀施工企業(yè)集團轉(zhuǎn)型發(fā)展成為綜合運營商的外部環(huán)境，如何提高我國城市綜合運營的整體水平和能力，如何協(xié)調(diào)好城市綜合運營商自身發(fā)展目標同社會服務(wù)功能的關(guān)系，依然需要包括施工企業(yè)在內(nèi)的城市綜合運營實踐者們?nèi)ド钊胨伎肌?作者：上海城建集團副總裁 王志華)

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