房地產(chǎn)業(yè)“營改增”過程中將面臨的困境及問題

發(fā)布日期：2015-05-13來源：和訊房產(chǎn) 編輯：宋珍珍

[摘要]

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅“營改增”實施在即，各種傳聞、消息充斥各種論壇及媒體。

　　筆者認為，要從以下幾方面來分析房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”過程中將會面臨的困境及問題：包括流轉稅負會不會增加?土地可不可以抵扣?建安、材料成本會不會增加?土地增值稅會不會取消?對其他如契稅等會不會產(chǎn)生影響?期初留抵及政策過渡?基于以上問題，行業(yè)管理部門應在政策制定過程中充分考慮房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)的行業(yè)特殊性，如土地出讓金、稅源等因素的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)自身情況，建立相應的應對機制。

　　一、“營改增”后流轉稅稅負變化及企業(yè)管控問題

　　通常稅制改革會兼顧行業(yè)承受與財稅收入，“營改增”不宜增加行業(yè)流轉稅負。照此原理，行業(yè)對于稅負增長擔憂是否就是過于緊張呢?按原來營業(yè)稅 5%(我們都不考慮城建等附加稅)計算，原來銷售100萬元房子要交5萬元營業(yè)稅。如果“營改增”后稅率是11%，那么“營改增”后銷售價從100萬元變成了90.1萬元，銷項稅為9.9萬元，企業(yè)想還交與原來營業(yè)稅相同的5萬元，就要在土地、建安、材料、利息等成本中取得4.9萬元增值稅進項稅額，才能使“營改增”后稅負不變。所以開發(fā)企業(yè)“營改增”后需關注的是如何在成本(即“營改增”后價稅合計)不變情況下，取得增值稅進項稅額是成本控制及財務工作重點。根據(jù)我們測算，超過85%成本足額取得進稅額稅票，行業(yè)平均稅負是可以保持;如充分(全額)取得進項稅發(fā)票抵扣流轉稅負是會降低的。這是未來開發(fā)企業(yè)財務管理重要目標。

　　二、土地成本抵扣及比率問題

　　經(jīng)測算，如果土地不可以抵扣，除了土地占比項目外，行業(yè)平均稅負上升1~2%，北京(樓盤)的項目由于土地成本占比大，很多項目流轉稅負會達8%以上，較“營改增”之前上升3%以上。因此，如果將土地給予抵扣，從而有利于稅改順利推行，減少對行業(yè)稅負變化影響，征管實踐中可根據(jù)收入情況具體調節(jié)抵扣比率。土地成本即便可以抵扣進項稅，困擾開發(fā)項目的增值稅進項稅因素還是一大堆，包括：

　　1、土地性質不同，有“招拍掛”、劃撥、投資、改變性質等方式。常見的以“招拍掛”支出土地出讓金以外，還要進行回遷房、配套等多種補償形式。這部分是否可抵，用何票據(jù)抵扣?以利于公平稅負原則，如何協(xié)調使企業(yè)實際發(fā)生成本得以抵扣是開發(fā)企業(yè)在“拿地”前不得不考慮問題。

　　2、老項目土地成本壓力，企業(yè)賬面土地成本低，特別是股權溢價收購項，由于無多少合規(guī)成本票據(jù)，如果采取期初留抵方式，按發(fā)票可留抵進項稅也不多，在沒有充分進項稅情況下，必將導致“營改增”后流轉稅負增加。

　　3、股權并購項目，一定要重新計算土地成本與股權溢價，對不能扣項要進行充分估計。

　　4、一二級開發(fā)問題，房地產(chǎn)企業(yè)接受委托，代政府進行一級土地開發(fā)，一般在北京會取得約8%確定利潤，“營改增”后如果按增值稅交納，會發(fā)生很多不確定性因素，如拆遷成本、個人白條等如何界定抵扣，處理不好會增加稅負。所以土地儲備中心與房地產(chǎn)一級開發(fā)企業(yè)需要明確稅費承擔方式。同一公司又以取得二級土地還要明確收款票據(jù)方式等，否則將影響企業(yè)結算與利潤。

　　三、建安、材料成本管理與成本傳導管理問題

　　“營改增”前建安材料已形成較大體系，“營改增”以后，開發(fā)企業(yè)重點關注不含稅的進價，所以整個造價、核算、合同管理將出現(xiàn)新的情況：會形成開發(fā)企業(yè)倒逼施工方開具11%的建安專用票，開發(fā)企業(yè)更加喜好甲供材的方式，因其進項稅率為17%。施工方形成總包——>分包——>材料—— >材料分包倒逼方式，最終形成整個產(chǎn)業(yè)鏈上的核算、稅務合規(guī)。但問題是，建安企業(yè)多年形成3%營業(yè)稅模式，除了大型查賬征收的施工企業(yè)外，多數(shù)企業(yè)疏于進貨發(fā)票據(jù)管理，很多施工方小型供應企業(yè)交稅意識差，“營改增”的轉變會使施工企業(yè)向供應商層層索要增值稅專用票，可能會增加采購成本。這種成本增加也會部分傳導給開發(fā)企業(yè)，造成開發(fā)企業(yè)成本上升及資金壓力。

　　開發(fā)企業(yè)一方面要加強合同結算管理，以不含稅的進價作為供應的價格考核主要依據(jù)，建立不含稅的結算定額考核指標;另一方面對結算發(fā)票滯后問題做好管理預期，充分及時獲得專用發(fā)票;同時在價稅合不變情況下加大17%進項票稅取得。

　　四、“營改增”后銷項稅與進項稅不匹配問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品商品房未生產(chǎn)完前，已進行銷售或預售，“營改增”之后出現(xiàn)企業(yè)進行銷售在前，成本及進項稅延后的情況。即使項目完成也存在著未結算而未取得增值稅專用發(fā)票抵扣的情況。這與一般工業(yè)、商業(yè)企業(yè)先生產(chǎn)再銷售或先進貨再銷售不同，從而導致以票管稅方式在房地產(chǎn)業(yè)方面會產(chǎn)生銷項稅與進項稅的不匹配，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先交稅后來票留抵情況。特別是近幾年房地產(chǎn)資金壓力大、工程款結算不及時，這種壓力在“營改增”后會進一步加大。開發(fā)企業(yè)一方面催施工及材料供應商進項發(fā)票，另一方面不及時結款，會造成施工企業(yè)與開發(fā)企業(yè)資金緊張，加劇行業(yè)成本上升。

　　“營改增”后如何解決開發(fā)企業(yè)銷項稅與進項稅不匹配問題，除了開發(fā)企業(yè)自身加強管理之外，管理部門能否在稅務收入遞延、及時退還留抵方面做出探索，否則開發(fā)企業(yè)即使“營改增”稅負不變，因提早交稅造成時間成本也非常大，不利于企業(yè)發(fā)展。

　　本文作者：闞振芳，注冊會計師、注冊稅務師，長期從事房地產(chǎn)財稅研究。

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