業(yè)績火爆難掩房企轉(zhuǎn)型困局

發(fā)布日期：2016-01-22來源：中國建設報編輯：伏牛山

[摘要]

　　 近年來，全國品牌房企開始“跨界”轉(zhuǎn)型，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”吸引了整個房地產(chǎn)市場及相關產(chǎn)業(yè)的眼球。

　　 但是，時至今日，品牌房企“跨界”華麗轉(zhuǎn)身的背后并非一帆風順，房企轉(zhuǎn)型愿望與實際布局的收益情況相差甚遠，甚至在2015年銷售業(yè)績大增的市場背景下，也難掩其轉(zhuǎn)型困局。

　　 第一，行業(yè)遭遇低迷期，房企面臨經(jīng)營虧損，轉(zhuǎn)型之路遇阻。因此，對于房企來講，如果沒有提前調(diào)整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉(zhuǎn)型，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型的操作就可能面臨“生死劫”。

　　 第二，2015年一線城市、部分二線基本面較好城市的需求被透支，不好的城市仍然占大多數(shù)。在此階段，房企忙于沖刺銷售業(yè)績和去庫存，雖然取得不錯的銷售業(yè)績，但是，某些政策的出臺又導致這些城市的樓市需求過度釋放，甚至相當部分城市成交量在2015年前三季度已經(jīng)超過2014年全年。從時間的角度看，2016年第二季度極有可能開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整，并且經(jīng)歷2016年上半年的市場博弈之后，下半年還可能進入深度調(diào)整階段。那么，企業(yè)就有可能因此陷入被動推盤的局面，現(xiàn)金流也勢必受到影響，至此，企業(yè)的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型也會因為資金面遇到問題而中止。

　　 第三，房企通過“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”概念拿地之后，仍然延續(xù)原來住宅市場的開發(fā)邏輯，將大部分開發(fā)的物業(yè)進行出售，扮演的角色仍然是開發(fā)商，而不是持有經(jīng)營，轉(zhuǎn)型做運營商。所以，品牌房企，尤其是以住宅開發(fā)為主的房企，其轉(zhuǎn)型更多地停留在戰(zhàn)略層面，或者媒體輿論層面，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型執(zhí)行層面并非如各大開發(fā)商所言去持有運營，或者在轉(zhuǎn)型運營商過程中顯得力不從心。即使有個別企業(yè)租金收入占營收比例較高，其絕對額也不大。同時，由于銷售對企業(yè)的貢獻下降，企業(yè)難以從銷售角度獲得充裕的現(xiàn)金流，其持有型物業(yè)的運營只能依靠其他來源支持。

　　 第四，大部分房企在“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型過程中還缺乏經(jīng)營管理經(jīng)驗，如果急于轉(zhuǎn)型運營，有可能還未成功就已成仁。因此，對于大多數(shù)試圖轉(zhuǎn)型的房企來講，當前基本是“摸著石頭過河”?；蛘呦绕陂_發(fā)的項目還基本上處于市場培育期，項目定位準確與否、運營成功與否目前尚是未知數(shù)。這樣的狀態(tài)也就決定了當前大多數(shù)房企的轉(zhuǎn)型不可能取得真正的成功。

　　 第五，房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型的一些領域面臨供應過剩與企業(yè)資金面平衡等問題，房企有可能陷入轉(zhuǎn)型過程中的“陷阱”。當前，房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型的一些領域已經(jīng)面臨市場供應過剩，由于政府規(guī)劃、開發(fā)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等多種因素，導致商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)開發(fā)量過多，同質(zhì)化競爭與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)布局過早等問題，尤其是個別企業(yè)為了搶占市場先機，過早布局一些市場區(qū)域，這樣的市場行為往往會導致項目建成后短期內(nèi)無法投入營運或經(jīng)營不善。

　　 同時，對于“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型過程中的房企來說，比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務板塊與“X產(chǎn)業(yè)”板塊并駕齊驅(qū)、“兩條腿”走路的方式，規(guī)避不同板塊業(yè)務的投資風險，最終通過“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”操作模式實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　 對于一個具體地產(chǎn)投資者來說，其整個企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中，實現(xiàn)投資住宅的資金與投資“X產(chǎn)業(yè)”板塊的資金互動，并且在兩者之間實現(xiàn)良好互補，這將成為投資者降低市場風險、實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證，也成為衡量一個房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型是否成功的一個重要標志。

【相關閱讀】

• 當前裝配式建筑中的三重顧慮
• 50家建筑企業(yè)入圍2017民企500強
• 65家中企入圍2017ENR國際承包商250強
• 1-7月全國棚戶區(qū)改造開工470萬套
• 發(fā)改委：工程咨詢行業(yè)或?qū)⑷∠髽I(yè)資質(zhì)管理
• 9家中國工程建筑企業(yè)入圍《財富》世界500強