房地產(chǎn)亟待調(diào)整供給結(jié)構(gòu)

發(fā)布日期：2016-03-11來源：中國建設(shè)報(bào)編輯：伏牛山

[摘要]

　　 一線及部分二線城市銷售火爆，三四五線城市積壓嚴(yán)重，這就是當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場的真實(shí)寫照。

　　 2016年全國“兩會(huì)”剛剛召開，分析房地產(chǎn)庫存成因、找出有效化解辦法等就已經(jīng)成為代表委員熱議的話題。在幾日的采訪中，記者耳邊出現(xiàn)頻率最高的詞語就是“去庫存”。

　　 “用冰火兩重天來形容當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售市場恰如其分。”全國人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明認(rèn)為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)之所以與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)，特別是與城市化高速發(fā)展的大趨勢(shì)相背離，根本原因并非是我國城市住房供給已經(jīng)過剩，而是房地產(chǎn)行業(yè)脫離了城市化進(jìn)程的真實(shí)需求，“不是去迎合廣大需要住房的中低收入人群，而是演化成了富人投機(jī)和投資食利的工具。”

　　 結(jié)構(gòu)性過剩與短缺并存

　　 當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場冷熱不均、發(fā)展失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存，一線城市供求矛盾突出、房價(jià)畸高，三四五線城市及部分二線城市呈現(xiàn)階段性過剩，房地產(chǎn)庫存高企、房價(jià)下跌。

　　 “投資投機(jī)過度是房地產(chǎn)市場亂象的根源。”蔡繼明表示，我國目前的城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到56.1%，還處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，更何況在56.1%的常住城鎮(zhèn)人口中，18%是沒有城鎮(zhèn)戶籍的農(nóng)民工。不僅如此，今后每年還要有上千萬農(nóng)民工進(jìn)入城市，即使到2020年解決了1億農(nóng)民工的城市戶口問題，還有2億多農(nóng)民工處在半城市化狀態(tài)。面對(duì)人口城市化對(duì)住房的海量需求，房地產(chǎn)行業(yè)本應(yīng)該成為推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，卻出現(xiàn)了開工面積和銷售面積雙下降的情況。

　　 “一個(gè)為富人投機(jī)投資食利而搭建的房地產(chǎn)市場，其游戲規(guī)則就是不斷驅(qū)使房價(jià)上漲，這樣才能讓住房持有者投資獲利。而開發(fā)商正是迎合了這一心理，利用房地產(chǎn)開發(fā)的壟斷性特許經(jīng)營權(quán)，營造出價(jià)格不斷上漲的供應(yīng)端，使投機(jī)投資食利者有了最好的標(biāo)的物，使他們趨之若鶩，同時(shí)也綁架了剛需群體。”蔡繼明稱。

　　 中國社科院發(fā)布的2016年《社會(huì)藍(lán)皮書》顯示：95.4%的受訪家庭有住房，19.7%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套以上住房。北京市2012年3月流動(dòng)人口是725萬人，空置房屋有381.2萬套，按一套房住3人計(jì)算，即使不建新房也可以居住1140萬人。

　　 “在這種情況下，政府只是采取行政措施抑制房價(jià)的非理性增長，而沒有觸及房地產(chǎn)市場形成機(jī)制的核心問題，以往的游戲規(guī)則并沒有發(fā)生變化。雖然在政府的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場的崩盤被暫時(shí)延緩了，但卻造成了房地產(chǎn)市場在高位房價(jià)下的低迷和萎縮：一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進(jìn)城落戶，另一邊是大量的存量房和價(jià)格高不可攀。”蔡繼明對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形成原因予以剖析。

　　 調(diào)整供給結(jié)構(gòu)開辟“準(zhǔn)商品房市場”

　　 只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境，迎來蓬勃發(fā)展的春天。

　　 對(duì)此，全國政協(xié)委員、江西省九江市副市長盧天錫認(rèn)為，要確保化解庫存取得實(shí)效，不能就去庫存而去庫存，而是既要考慮當(dāng)前庫存，又要著眼長遠(yuǎn)住房體系的構(gòu)建和金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，既有效擴(kuò)大需求，又創(chuàng)新改善供給，通過供需同時(shí)發(fā)力，政企雙管齊下，施“多面手”、打“組合拳”，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展。

　　 “未來，我們必須創(chuàng)新改善供給。一方面，支持優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，支持調(diào)整房地產(chǎn)土地用途、適當(dāng)延長開發(fā)時(shí)限；另一方面，改善房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理，對(duì)庫存量大、去化時(shí)間長的城市，應(yīng)壓縮土地供應(yīng)規(guī)模，嚴(yán)重的暫停新增住宅用地的供應(yīng)。同時(shí)，大力發(fā)展商品房租賃市場，政府既可以通過市場購買商品房作為保障房提供給租房者，也可以通過為需要住房保障的人群發(fā)放‘購房券’或‘租房券’等方式，給予租金補(bǔ)貼，引導(dǎo)和鼓勵(lì)其到市場上購房或租房。”盧天錫說。

　　 而在蔡繼明看來，除此之外，還應(yīng)在現(xiàn)有的投機(jī)投資過度的房地產(chǎn)市場之外，再開辟出一個(gè)“準(zhǔn)商品房市場”。

　　 所謂“準(zhǔn)商品房市場”，就是只許買而在一定期限內(nèi)不許賣的自住性或改善性商品房市場。對(duì)于“準(zhǔn)商品房市場”，政府仍然可以采用“招拍掛”的方式售賣住宅用地，但是在所成交的土地價(jià)格中，由政府出資30%~50%（或減免），從而對(duì)所建住宅擁有部分產(chǎn)權(quán)。

　　 對(duì)此，蔡繼明強(qiáng)調(diào)，“準(zhǔn)商品房只能供購買者居住，而不能進(jìn)行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房，就只能由政府按照折舊率進(jìn)行回購，再由政府委托的管理公司進(jìn)行定向銷售。若住宅所有者需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，則必須溢價(jià)購買政府擁有的產(chǎn)權(quán)，并支付高額交易稅金。”

　　 “其實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)并不具有專屬權(quán)，無論是機(jī)構(gòu)、團(tuán)體還是個(gè)人，都有權(quán)按照政府規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并交由具有資質(zhì)的建筑公司進(jìn)行建設(shè)。尤其是非商品性住宅，應(yīng)該允許群眾集資進(jìn)行開發(fā)，放一批‘鲇魚’進(jìn)入房地產(chǎn)市場，會(huì)有力促進(jìn)房價(jià)下降、品質(zhì)提高和銷量增加。”蔡繼明堅(jiān)信這一點(diǎn)。

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