蘇寧廬三地樓市政策收緊

發(fā)布日期：2016-08-22來源：中國建設(shè)報(bào)編輯：伏牛山

[摘要]

　　 2016年上半年，全國樓市最大的“明星”莫過于領(lǐng)漲全國的“四小龍”——南京、蘇州、廈門、合肥。雖然在一批地王誕生之后，各地在土地和房地產(chǎn)交易市場分別采取了一些調(diào)控措施，但是市場反饋并不理想。如合肥樓市從7月開始實(shí)施限貸政策，但當(dāng)月房價(jià)依然走高。終于，8月11日蘇州限購正式重啟，也成為自2014年起除北上廣深外全國各大城市限購逐步取消之后，第一個(gè)重啟限購的城市。與此同時(shí)，上周合肥、南京也先后出臺了進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策。市場專家分析認(rèn)為，在這些價(jià)格過高、上漲過快的二線城市，未來去杠桿將成為主流政策取向，不排除陸續(xù)有其他城市跟進(jìn)限購、限貸政策。

　　 市場大熱終難逃“再限”

　　 上半年，蘇州樓市就因?yàn)榉績r(jià)大漲和地王頻出而被預(yù)測可能收緊房地產(chǎn)相關(guān)政策， 8月11日，該市政府正式出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施意見》，在土地出讓、房貸、非蘇州戶籍居民購房三方面做出了一系列的政策調(diào)整。其中，最為引入注目的一條規(guī)定是，外地戶籍在蘇州購買第二套房應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)）繳納證明。這也意味著，蘇州的限購政策正式重啟。

　　 此外，對于蘇州本地市民，第二套房首付比例將由40%提升至50%。對于房企而言，土拍的競買保證金和出讓金首付款也有一定程度的上調(diào)，進(jìn)一步提升了拍地的門檻。

　　 緊隨而來的是南京提高二套房首付比例。同在11日，南京市政府辦公廳11日轉(zhuǎn)發(fā)并公布了《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見》，對該市土地公開出讓競價(jià)方式和商品房貸款首付比例進(jìn)行調(diào)整。由南京市房產(chǎn)局、市國土局、中國人民銀行南京分行營管部擬定的這份意見，維持了首次購房首付25%及首套住房首付30%不變；將結(jié)清貸款再買二套房的首付比例從30%提升為35%，未結(jié)清貸款買二套房的首付比例從最低45%提升為不低于50%。同時(shí)明確，土拍網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品房須現(xiàn)房銷售。

　　 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，南京和蘇州同時(shí)出臺政策，符合市場預(yù)期，說明二線城市“去資產(chǎn)泡沫”的序幕已經(jīng)開啟，這對于后續(xù)南京和蘇州房地產(chǎn)市場健康發(fā)展以及二線城市的政策模仿有積極的作用。而從政策后續(xù)對于二線城市的啟示來看，未來收緊政策的城市很有可能包括鄭州、武漢、合肥、杭州、廈門、昆山、廊坊等城市，由于后續(xù)房價(jià)上漲壓力較大，這些城市或在收緊外地人限購政策、收緊二套房購房政策、提高銀行信貸利率等政策方面作組合拳。

　　 政策被指“溫和”

　　 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次南京樓市新政首付調(diào)整力度較小，增加了剛需和改善型需求的購房成本，但依然無法有效遏制投資性需求，輕微的需求端調(diào)控，很難改變南京當(dāng)前“一房難求”的局面。比較受到認(rèn)可的是本次在土拍政策上的調(diào)整，由于提高了開發(fā)商拿地的門檻，對穩(wěn)定土地市場有比較積極的作用，同時(shí)，這也是南京首次提出“現(xiàn)房銷售”概念，表明政府部門希望在規(guī)范土拍秩序的同時(shí)遏制“地王”頻出的現(xiàn)象。

　　 而對于蘇州的限購政策，業(yè)內(nèi)市場人士也普遍認(rèn)為“影響有限”。從公開信息來看，蘇州大多數(shù)項(xiàng)目中，購房群體超過6成為本地人。該市姑蘇金茂府項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就表示，“新政可能會對一些投資性購房者有些限制，但是目前市場上投資人群大多已經(jīng)離場，所以總體上沒有太多影響，所謂影響可能目前只是對客戶心理上的市場信心。”

　　 另外，從當(dāng)?shù)胤科蟮姆答亖砜?，相對比較統(tǒng)一的口徑是，新政在土地市場上的限制比較多，可能會屏蔽掉一些小型開發(fā)企業(yè)，接下來蘇州的土地市場可能會更加冷靜一些。

　　 此前，樓市同樣大熱的合肥曾在7月1日率先實(shí)施差別化信貸政策：其中，有兩套及以上住房且無貸款(或已結(jié)清)，有兩次及以上房貸記錄并結(jié)清的，第三套房首付比提高至六成。但從效果來看，7月1日限貸政策的實(shí)施確實(shí)抑制了成交量，但卻無法阻止房價(jià)的持續(xù)走高。數(shù)據(jù)顯示，7月合肥市區(qū)住宅成交7060套，環(huán)比下跌46.16%，同比下跌17.31%，但7月合肥市區(qū)住宅成交均價(jià)每平方米12238元，環(huán)比上漲4.24%，同比上漲37.65%。

　　 對此，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，合肥樓市不懼7月限貸新政、房價(jià)持續(xù)走高，源于房價(jià)的慣性上漲與土地市場的火熱，以及市場需求旺盛、供應(yīng)與庫存不足、流動(dòng)性過剩等原因。事實(shí)上，由于合肥房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生根本性改變，所以限貸的作用也就有限。

　　 因此，8月9日，合肥限貸再次加碼。當(dāng)日下午，合肥各銀行放出貸款新細(xì)則：查有兩套房，征信有一筆貸款未結(jié)清，拒絕貸款。而該新政未來的效果如何，尚需時(shí)間檢驗(yàn)。謝逸楓則指出，如果新政效果依然不理想，不排除未來合肥樓市政策進(jìn)一步收緊、調(diào)控加碼，如限購重啟、稅收優(yōu)惠政策取消等。

　　 而綜合各類城市市場表現(xiàn)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，除了上述一些熱門的二線城市外，政策依然是積極去庫存，并沒有太大的動(dòng)機(jī)去進(jìn)行打壓。但是這些地方的新政也會對市場產(chǎn)生一定的影響，比如購房者擔(dān)心政策收緊，所以其他城市近期可能成交量反而會出現(xiàn)短期內(nèi)的上升，尤其是房企的推盤節(jié)奏可能會加快。

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