西紅門(mén)經(jīng)濟(jì)適用房PPP項(xiàng)目

發(fā)布日期：2015-01-07來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：金永祥

[摘要]

　　西紅門(mén)經(jīng)濟(jì)適用房PPP項(xiàng)目

　　文/北京大岳咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理 金永祥

　　在北京，在2001年的時(shí)候，有一件事情，北京南城要舊城改造，改造面臨的一個(gè)問(wèn)題是什么呢?南城就是原來(lái)的老崇文區(qū)和老宣武區(qū)?？赡艽蟛糠秩硕嫉竭^(guò)北京，北京的中心是東城、西城、宣武、崇文四個(gè)區(qū)。東城、西城非富即貴，宣武、崇文歷史上就是貧困區(qū)。所以這兩個(gè)區(qū)的改造最大的問(wèn)題就是搬遷問(wèn)題，房?jī)r(jià)不能高，我們要解決這個(gè)問(wèn)題。當(dāng)時(shí)是誰(shuí)接到這個(gè)任務(wù)呢?是北京市建設(shè)委員會(huì)，具體負(fù)責(zé)落實(shí)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦公室。怎么樣把房?jī)r(jià)降下來(lái)，當(dāng)時(shí)北京經(jīng)濟(jì)適用房有回龍觀、天通苑，它們房?jī)r(jià)大概在3000—3600元每平米這個(gè)樣子，當(dāng)時(shí)市長(zhǎng)對(duì)西紅門(mén)項(xiàng)目的要求是不能超過(guò)3000。

　　現(xiàn)在說(shuō)這個(gè)事情最后的解決方案也是一個(gè)PPP。當(dāng)時(shí)辦公室主任是我們一起做第十水廠的副局長(zhǎng)，叫陳永。他負(fù)責(zé)這個(gè)事情，把我叫來(lái)了，說(shuō)市里面要做這樣一個(gè)事，房?jī)r(jià)得控制住。那怎么辦?我們建議競(jìng)標(biāo)，參考第十水廠的競(jìng)標(biāo)模式，從6塊9、3塊9都能競(jìng)到1塊1毛5，那房?jī)r(jià)競(jìng)標(biāo)不可以嗎?他說(shuō)可以，這樣就跟汪市長(zhǎng)去說(shuō)，汪市長(zhǎng)說(shuō)好，我們就開(kāi)始干。我們?cè)趺磁?整個(gè)體量是200多萬(wàn)平方米，在北京的南四環(huán)叫西紅門(mén)的地方，總投資大概在50個(gè)億，當(dāng)時(shí)50個(gè)億不是小項(xiàng)目。

　　因?yàn)槭怯幸?guī)劃的，在這個(gè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上我們做了投融資規(guī)劃。投融資規(guī)劃做什么?實(shí)際上是一個(gè)方案，我們要把經(jīng)濟(jì)適用房大概要多少量定死，這是我們必須要的，這個(gè)數(shù)字要控制住。除了經(jīng)濟(jì)適用房以外有哪些能做商品房，還有哪些可以政府用房，還有社會(huì)配套用房，都搞清楚，然后進(jìn)行算賬。算賬以后發(fā)現(xiàn)做不下來(lái)，做不下來(lái)怎么辦?我們?cè)僬乙?guī)劃局來(lái)調(diào)規(guī)劃，把事情說(shuō)清楚，規(guī)劃局同意了，因?yàn)檫@是全市的事情。除了建委以外，還有規(guī)劃局、發(fā)改委、土地局都會(huì)參加。在這種情況下，我們就來(lái)準(zhǔn)備這個(gè)事情。

　　做完投融資規(guī)劃，我們做招標(biāo)方案。我們的思路是什么?我們通過(guò)競(jìng)標(biāo)找一家開(kāi)發(fā)商來(lái)做這個(gè)事情。給開(kāi)發(fā)商的要求是什么?必須以比較低的價(jià)格把經(jīng)濟(jì)適用房做下來(lái)，剩下的商業(yè)開(kāi)發(fā)這一塊有本事你去做高價(jià)房，做多高價(jià)是他自己的本事，但是規(guī)劃條件都定了。在這樣情況下以這樣一個(gè)模式，我們想的很美，做方案階段沒(méi)有做市場(chǎng)測(cè)試。今天老焦說(shuō)的比較好，要市場(chǎng)測(cè)試。等我們?nèi)フ沂袌?chǎng)了，北京的地產(chǎn)商我們挨家去拜訪，發(fā)現(xiàn)他們都對(duì)這個(gè)項(xiàng)目不感冒，為什么不感冒?因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的條件下土地沒(méi)有實(shí)行招拍掛，他們拿地都是協(xié)議價(jià)格，而且有的基本是零地價(jià)就拿到了，他能愿意做這個(gè)事嗎?不可能。那怎么辦?我們向市長(zhǎng)已經(jīng)承諾了，還得想轍。有一次汪市長(zhǎng)開(kāi)會(huì)的時(shí)候，我們說(shuō)市長(zhǎng)你對(duì)外開(kāi)放行不行?你開(kāi)放北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，我們到外地找來(lái)一家，汪市長(zhǎng)說(shuō)好，他們不干，你們就去找。

　　就這樣我們出去找，采取什么策略?我們得用好北京這塊牌。咨詢(xún)公司做任何項(xiàng)目都得用好自己的牌，就像蘭州那個(gè)，你得找到你自己的點(diǎn)，才可能把事做好。這個(gè)項(xiàng)目里面北京的牌子是什么?它有巨大的吸引力，很多人想進(jìn)北京市場(chǎng)是進(jìn)不去的。我們?nèi)フ业禺a(chǎn)商，說(shuō)你過(guò)來(lái)參加這個(gè)事吧，你進(jìn)來(lái)以后合作伙伴有建設(shè)、有財(cái)政、有發(fā)改、有規(guī)劃、有土地，等于買(mǎi)個(gè)路條。這個(gè)點(diǎn)打的很準(zhǔn)，應(yīng)者云集。外地的綠城，電廣傳媒，大的開(kāi)發(fā)商都來(lái)了，競(jìng)標(biāo)的結(jié)果完全出乎我們的意料，當(dāng)時(shí)市長(zhǎng)給的價(jià)格不能超過(guò)3000，競(jìng)價(jià)的結(jié)果是什么?有一家最低的2280。第二家2480。第三家大概2600多，給市政府提供了非常豐富的選擇。到最后是解決了整個(gè)南城搬遷的問(wèn)題。所以這個(gè)項(xiàng)目以后，我們?cè)儆懻摲績(jī)r(jià)能不能控制的時(shí)候，我說(shuō)控制不住純粹是扯，一定能控制住。

　　開(kāi)放市場(chǎng)以后取得了這樣一個(gè)效果，開(kāi)發(fā)商就在大興，他們的商品房也趕上了一個(gè)好的時(shí)機(jī)，因?yàn)樗玫竭@個(gè)項(xiàng)目以后，沒(méi)多久整個(gè)地產(chǎn)就紅火起來(lái)了。一開(kāi)始是按照我們的要求，把經(jīng)濟(jì)適用房先建起來(lái)，以便滿(mǎn)足政府的拆遷要求，后做它那個(gè)商品房。本來(lái)是給它這樣一個(gè)條件，是這樣要求的。但是開(kāi)發(fā)商命比較好，當(dāng)他真正想做的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格起來(lái)了，這是另外一個(gè)故事，意外的造就了盈利很多的一個(gè)公司。

　　這是我給大家介紹的北京經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)案例，完成這個(gè)案例以后我們就把它給放大了，把投融資規(guī)劃做成了一個(gè)專(zhuān)門(mén)的咨詢(xún)產(chǎn)品，在很多城市，在新城新區(qū)里面去做投融資規(guī)劃，去做這種模式。其中在北京最典型的是一個(gè)小城鎮(zhèn)，是房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，大家有機(jī)會(huì)可以去看看，長(zhǎng)陽(yáng)開(kāi)發(fā)是非常非常成功的，是落后地區(qū)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的典型，基本上是西紅門(mén)模式的一種翻版。所以就整個(gè)城市建設(shè)，我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型必須得動(dòng)腦筋才可能解決。同樣，我們的PPP也必須真正的動(dòng)腦筋，需要有智慧才能解決。僅僅到國(guó)外的網(wǎng)站上瀏覽點(diǎn)什么，項(xiàng)目就能做好嗎?不會(huì)的。這就需用足我們的資源，用足我們的腦子，然后我們可以把這個(gè)項(xiàng)目做的更好，把PPP做的更好，把城市建設(shè)搞的更好。

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