倫敦碼頭區(qū)開發(fā)案例研究（上篇）

發(fā)布日期：2016-01-29來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：李香玉

[摘要]

　　 作者：上海城投 王強(qiáng)

　　 第一部分

　　 20世紀(jì)七八十年代開始，在英國倫敦東區(qū)的一塊被長期廢棄的碼頭區(qū)域展開了了一次令人嘆為觀止的城市復(fù)興式的開發(fā)活動(dòng)，英國開發(fā)者，歷時(shí)超過二十年，化腐朽為神奇，將一片數(shù)世紀(jì)以來無人問津的土地轉(zhuǎn)變成為舉世聞名的國際金融中心。倫敦碼頭區(qū)開發(fā)也成為全球范圍內(nèi)城市復(fù)興的經(jīng)典案例，吸引世界上無數(shù)的同行、學(xué)者和投資家前往觀摩和學(xué)習(xí)。

　　 我們之所以選擇倫敦碼頭區(qū)開發(fā)案例做研究，認(rèn)為其成功對城投總公司未來的區(qū)域開發(fā)和城鎮(zhèn)開發(fā)有豐富的借鑒意義。由于所搜集的資料比較翔實(shí)，該案例在多個(gè)方面存在成功的特色，所以本次研究系列化，力圖比較全面深入地剖析此案例。

　　 一、開發(fā)前的狀況

　　 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)以前無論在地理上還是社會(huì)情感上都與倫敦的其他地區(qū)相距較遠(yuǎn)，從倫敦沒有交通直達(dá)，并在該區(qū)域內(nèi)幾乎沒有公共交通，在倫敦絕大多數(shù)民眾認(rèn)為此地就根本不值一去。整個(gè)碼頭區(qū)以前是英國東印度公司的專用碼頭，但該地區(qū)十九世紀(jì)末葉就開始被廢棄。時(shí)過境遷，到1970年代，該地區(qū)充斥了一系列嚴(yán)重的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題，生活在當(dāng)?shù)氐娜藗兿喈?dāng)貧困，住宅破敝，毫無獲得教育和就業(yè)之希望，整個(gè)土地一片蕭瑟和蒼涼的景象。

　　 二、開發(fā)機(jī)制

　　 1.開發(fā)思想的演變

　　 城市的再開發(fā)是將英國從戰(zhàn)爭的創(chuàng)傷中迅速挽救出來的中重要手段。在戰(zhàn)后的初期，出現(xiàn)了一系列城市開發(fā)的創(chuàng)新政策和手段，例如倫敦內(nèi)城的大片區(qū)域的綜合再開發(fā)和新城建設(shè)。然而，在之后的二三十年內(nèi)，這些開發(fā)政策和活動(dòng)受到了公眾和學(xué)者們的質(zhì)疑。新城并不受到當(dāng)?shù)鼐用竦臍g迎，因?yàn)檫@需要經(jīng)常較長距離的通勤到達(dá)倫敦市中心主要的功作和娛樂場所，而“綜合開發(fā)區(qū)域”對原有的居民區(qū)和傳統(tǒng)建筑的破壞代之以大量的辦公樓和購物中心的建設(shè)受到了廣泛的批評和厭惡。從而在 1970年代，便出現(xiàn)了對傳統(tǒng)住宅和街區(qū)進(jìn)行保護(hù)的開發(fā)模式，而對于倫敦碼頭區(qū)的開發(fā)莫衷一是，傳統(tǒng)的土地利用模式被放棄。碼頭區(qū)本身的條件已經(jīng)不適于日益增長的集裝箱化的國際航運(yùn)的模式，最后連倫敦港務(wù)局也放棄了對此地在開發(fā)的念頭，于是造成了更多的空閑和荒蕪的土地。

　　 所以，無論是英國政府還是民間部門都認(rèn)識到必須用一種前所未有的創(chuàng)新開發(fā)模式、思想和機(jī)制才能較好地完成對倫敦碼頭區(qū)的開發(fā)，其中的關(guān)鍵一環(huán)是成立了倫敦碼頭區(qū)開發(fā)公司(London Dockland Development Corporation,簡稱LDDC)。

　　 2. LDDC的建立和運(yùn)作

　　 按照英國1980年頒布的《地方政府、規(guī)劃和土地法案》，城市區(qū)域開發(fā)由政府的城市投資開發(fā)公司(Urban Development Corporation，UDC)作主導(dǎo)，法律要求城市開發(fā)公司通過有效地使用土地和地上建筑，鼓勵(lì)現(xiàn)存和新興的工商業(yè)的發(fā)展，采取措施創(chuàng)建適宜環(huán)境確保住宅和各項(xiàng)社會(huì)福利設(shè)施的供應(yīng)，以鼓勵(lì)人們在該區(qū)域生活和工作。在這樣的背景下，LDDC于1981年7月成立，自此倫敦碼頭區(qū)的開發(fā)翻開了新的一頁。

　　 為了推進(jìn)LDDC的順利工作，中央政府授予了該城市開發(fā)公司前所未有的權(quán)力。該公司的董事會(huì)成員總計(jì)12位，均由英國環(huán)境大臣任命并向其負(fù)責(zé)，每一位成員任期3年，一般來自于私營部門并且三個(gè)位置保留由當(dāng)?shù)氐膮^(qū)縣任命。

　　 政府授予LDDC的權(quán)力如下：

　　 l 英國財(cái)政部每年通過環(huán)境部提供給LDDC的財(cái)政支持，一開始每年授予金額達(dá)到六、七千萬鎊。另外，土地出讓增值部分可以返還給LDDC。

　　 l 政府授權(quán)LDDC獨(dú)家開發(fā)控制規(guī)劃權(quán)(取代當(dāng)?shù)厝齻€(gè)自治市)，使開發(fā)公司能夠?yàn)閷ふ医ㄗh和規(guī)劃許可的投資者和開發(fā)者提供一站式服務(wù)(但LDDC沒有規(guī)劃制定權(quán)，該責(zé)任仍然被保留在當(dāng)?shù)氐淖灾问姓畠?nèi))。

　　 l 土地獲取的權(quán)力，以及能夠通過專門的議會(huì)程序從公共部門快速獲取土地的能力，包括強(qiáng)制征用。

　　 l 被授權(quán)組建企業(yè)特區(qū)管委會(huì)(Enterprise Zone Authority),全面負(fù)責(zé)中央政府批準(zhǔn)的企業(yè)特區(qū)道格斯島(Ise of Dogs) 的開發(fā)。

　　 l 最后，被授權(quán)向全球市場營銷和推廣碼頭區(qū)域。

　　 非常值得注意的是，LDDC并沒有被授予規(guī)劃的制定權(quán)。隨后的戲劇性一幕是，倫敦碼頭區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃的失敗，中央政府對總體規(guī)劃不認(rèn)可。此規(guī)劃被認(rèn)為會(huì)阻礙碼頭區(qū)的早期開發(fā)并不能保證其成功，并且會(huì)妨害LDDC已企業(yè)運(yùn)作的方式來啟動(dòng)碼頭區(qū)的早期開發(fā)活動(dòng)。LDDC在獲得政府的資助的同時(shí)，對所面臨的問題和機(jī)遇進(jìn)行了分析，公司董事會(huì)形成如下初步和總體目標(biāo)：

　　 l 要快速提升碼頭區(qū)的形象，不僅僅是在全區(qū)域內(nèi)實(shí)施物質(zhì)工程，還要為隨后到來持續(xù)開發(fā)建立信心。

　　 l 將政府財(cái)政資源主要用作杠桿來吸引民間投資，因?yàn)樗塬@得的政府資金非常之少。

　　 l 在資源允許的情況下，盡可能多地獲取公共部門的土地，以利日后的土地征用，匹配和整合和隨后的將土地重新出售給私人部門。

　　 l 提升道路和公共交通網(wǎng)絡(luò)的標(biāo)準(zhǔn)，使之與倫敦其他地方相等。

　　 l 提升住宅和社區(qū)設(shè)施的質(zhì)量擴(kuò)大選擇種類，而LDDC并不親力親為。

　　 l 從一開始，董事會(huì)就認(rèn)識到激活碼頭地區(qū)的經(jīng)濟(jì)是整個(gè)城市復(fù)興的中心任務(wù)。

　　 3.企業(yè)特區(qū)(Enterprise Zone)的建立

　　 企業(yè)特區(qū)(EnterpriseZone，EZ)是世界城市規(guī)劃大師彼德霍爾在20世紀(jì)八十年代初提出來的城市發(fā)展的重要思想，主要是針對城市中心落后地區(qū)再開發(fā)，刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的復(fù)興而采取的與其他地區(qū)不同的特殊政策。英國政府授權(quán)LDDC在碼頭區(qū)的道格斯島上設(shè)立企業(yè)特區(qū)。道格斯島企業(yè)特區(qū)的目的是將投入到倫敦其他比較富裕地區(qū)的投資轉(zhuǎn)向到碼頭區(qū)來，為此政府提供了一些優(yōu)惠政策，如在企業(yè)特區(qū)內(nèi)沒有規(guī)劃控制(除少許特例以外),免征物業(yè)稅，企業(yè)的稅收負(fù)債可以沖抵資本投入。道格斯島企業(yè)特區(qū)經(jīng)營期為十年， 雖然在一開始開發(fā)的進(jìn)展很慢，但經(jīng)過十年之后，道格斯島企業(yè)特區(qū)所獲得的成就無論從哪個(gè)方面講，都是卓越的，其中包括一個(gè)世界級的金融中心-金絲雀碼頭。

　　 三、開發(fā)戰(zhàn)略

　　 由于碼頭區(qū)在開發(fā)以前百業(yè)凋零、人們居無定所、土地荒廢。所以LDDC的開發(fā)戰(zhàn)略的核心是利用政府的力量來改變市場失敗。LDDC一開始就清醒地認(rèn)識到如此的大塊區(qū)域的開發(fā)不經(jīng)過至少二十年的開發(fā)是難以促使地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)產(chǎn)生根本性的變化的。為了滿足商業(yè)與住宅社區(qū)發(fā)展的要求，LDDC采取了多樣靈活的規(guī)劃手段，該手段不僅體現(xiàn)在空間上，也體現(xiàn)在時(shí)間上，即在規(guī)劃過程中融入每一個(gè)時(shí)期變化的元素，這對傳統(tǒng)的追求規(guī)劃思想的純潔性的規(guī)劃技術(shù)來說是不被接受的，而LDDC認(rèn)為這對推動(dòng)富有活力的開發(fā)有著積極的貢獻(xiàn)。LDDC的總體戰(zhàn)略就是以改善基礎(chǔ)設(shè)施為框架，構(gòu)建區(qū)域內(nèi)外的緊密交通聯(lián)系，通過靈活開發(fā)、多樣開發(fā)和集中開發(fā)，形成區(qū)域復(fù)興的長期模式。LDDC確認(rèn)的主要的開發(fā)計(jì)劃有如下部分：

　　 交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　 l LDDC18億6千萬英鎊的投資總額中的一半資金花費(fèi)在交通基礎(chǔ)設(shè)施上，其中包括29公里的碼頭區(qū)輕軌線路(Dockland Light Railway,DLR),投資總計(jì)9億3千萬英鎊。碼頭區(qū)輕軌每日輸送8萬人，是當(dāng)前英國惟一的輕軌系統(tǒng)，也是目前全世界最先進(jìn)的自動(dòng)化控制軌道交通之一。碼頭區(qū)輕軌這條交通大動(dòng)脈的建設(shè)為港區(qū)改造提供了關(guān)鍵支撐力。

　　 l LDDC還修建及采購了116公里新建和改建的道路

　　 l LDDC還提出一體化的交通政策，推行多模式的交通組合，如在道格斯島的中央商務(wù)區(qū)27%使用私人交通，73%使用公共交通。

　　 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與就業(yè)

　　 由于碼頭區(qū)衰落致使百業(yè)蕭條，所以LDDC認(rèn)為盡量半保留住原有的企業(yè)，鼓勵(lì)他們從外面搬回，落座于基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)良好的產(chǎn)業(yè)區(qū)域，并且LDDC著重吸引盡可能多的外部企業(yè)落戶，開辟了一個(gè)大型的工業(yè)園區(qū)。然而，由于大環(huán)境的變化，該區(qū)域中的傳統(tǒng)工業(yè)還是呈現(xiàn)出不同程度地衰退，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)卻逐步興起，導(dǎo)致了其他第三產(chǎn)業(yè)的趨近。

　　 LDDC還重點(diǎn)投放精力在擴(kuò)大該區(qū)域的就業(yè)機(jī)會(huì)上，除了商業(yè)開發(fā)而引入的的企業(yè)提供專業(yè)的和職員工作以外，LDDC還鼓勵(lì)和支持相關(guān)行業(yè)的引入，如報(bào)紙印刷和通訊等以支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)并使之多樣化。同時(shí)，LDDC也啟動(dòng)了與當(dāng)?shù)夭块T、企業(yè)和開發(fā)商相結(jié)合的教育與培訓(xùn)計(jì)劃。經(jīng)過十七年的努力，碼頭區(qū)吸引的企業(yè)雇主從 1021家上升至2690家，就業(yè)人數(shù)從1981年的27000人上升至1998年的85000人，預(yù)計(jì)至2014年達(dá)到175000人，失業(yè)率從 1981年的17.8%下降至1998年的7.2%.

　　 住房

　　 LDDC進(jìn)入以后，它首先采取試驗(yàn)性的舉措，在1981年中期便試驗(yàn)性地在某一小地塊開始建造出售的住宅，沒有想到一舉獲得了成功。之后LDDC還是鼓勵(lì)開發(fā)商在其他地塊建房來測試房產(chǎn)市場，結(jié)果不大樂觀。LDDC便鼓勵(lì)房產(chǎn)開發(fā)商滯留在當(dāng)?shù)夭①徺I日后開發(fā)的土地。LDDC要求獲得LDDC地塊上土地的開發(fā)商給與當(dāng)?shù)鼐用竦淖》績?yōu)先購買權(quán)，并要保證要拿出首期新住宅的40%作為平價(jià)房，即當(dāng)?shù)鼐用癜凑掌骄べY水平可以支付。

　　 最后LDDC的住宅計(jì)劃取得了相當(dāng)大的成功，在18年中(1981-1998)該區(qū)域的存量住宅從15000套增至38000套，超過24000套的家庭住宅受到LDDC的資助，其中17700套是自有住戶(占到總量的46%，以前只有5%)，5300套是歸于住宅協(xié)會(huì)主要用于出租，約1000套贈(zèng)與當(dāng)?shù)氐恼褂?另外，LDDC還資助新建了2000套用于社會(huì)公共住宅，并對8000套現(xiàn)存住宅的修繕提供了資助。

　　 對于19世紀(jì)建造的靠近河岸的廢棄的倉庫，LDDC也積極引入了主要的建筑承包商將之改造成符合時(shí)代潮流的建筑。

　　 創(chuàng)建富有活力的社區(qū)

　　 為了支持開發(fā)戰(zhàn)略的順利實(shí)施，LDDC在促進(jìn)社區(qū)發(fā)展方面投入了相當(dāng)?shù)木?，主要?qiáng)調(diào)教育和培訓(xùn)。在該區(qū)域建立的中小學(xué)和大學(xué);培訓(xùn)和教育設(shè)施得到了加強(qiáng)，并且LDDC不斷投資并推出新的計(jì)劃，鼓勵(lì)學(xué)生參加學(xué)校教育和培訓(xùn)。另外LDDC投資興建了大量的促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和便民的公建配套設(shè)施，如商店、健康、娛樂和文化設(shè)施，在碼頭區(qū)的每一個(gè)關(guān)鍵開發(fā)區(qū)域都有一個(gè)新建的購物中心以及一個(gè)大型的超市等。LDDC花費(fèi)了總預(yù)算的7%投入到社區(qū)的公建基礎(chǔ)設(shè)施和活動(dòng)中，計(jì)1億2千萬英鎊，其中一半資金投入到教育和培訓(xùn)中，　另一半投入到健康和其他社區(qū)活動(dòng)中。

　　 主要的工作計(jì)劃包括：

　　 l 　Tower Hamlets　中學(xué)(1千萬英磅)

　　 l 　Bacon 中學(xué)(370萬英鎊)

　　 l 　12個(gè)新建小學(xué)(610萬英鎊)

　　 l 　對17其他類型的學(xué)校改擴(kuò)建(220萬英鎊)

　　 l 　所有碼頭區(qū)的學(xué)校提供IT設(shè)備(400萬英鎊)

　　 l 5個(gè)新建的健康中心和6經(jīng)改建的現(xiàn)存的建康中心(480萬英鎊)，等等。

　　 除了上述幾條開發(fā)戰(zhàn)略的構(gòu)成要素以外，LDDC還對保留保護(hù)建筑、河流和碼頭、城市設(shè)計(jì)、建筑、景觀、生態(tài)和水系等都有明確發(fā)展戰(zhàn)略，將在以后介紹。

　　 四、LDDC 吸引民間投資、創(chuàng)造開發(fā)價(jià)值的舉措

　　 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)最大的成功除了構(gòu)建一個(gè)比較完善的基礎(chǔ)設(shè)施體系以外，還在于LDDC采取了一系列創(chuàng)新的舉措來吸引民間投資、使區(qū)域內(nèi)的土地增值。到1998 年，公共部門總共投資了18億6千萬英鎊，而吸引的民間投資達(dá)到了4倍于此數(shù)，72億英鎊。最令人稱奇的是LDDC在一片廢墟上創(chuàng)造了一個(gè)世界級的金融的中心-金絲雀碼頭。

　　 1.開發(fā)協(xié)議機(jī)制

　　 LDDC認(rèn)為，提升土地開發(fā)的價(jià)值首先要取決于建筑的品質(zhì)。所以，LDDC設(shè)立了兩項(xiàng)機(jī)制來控制土地上建筑的質(zhì)量。首先是開發(fā)協(xié)議機(jī)制，通過該項(xiàng)機(jī)制LDDC能夠確保未來的開發(fā)商的設(shè)計(jì)意圖是適當(dāng)?shù)?，然后通過一個(gè)法律協(xié)議，要求開發(fā)商在固定的時(shí)間內(nèi)按照核準(zhǔn)的方案完成建造。在操作上，LDDC首先邀請頂尖的建筑師來完成開發(fā)地塊的設(shè)計(jì)綱要，綱要確定LDDC要求建筑承包商遵循的標(biāo)準(zhǔn);然后LDDC便拿出地塊來通過競爭程序來招商，招商時(shí)既要考慮商務(wù)標(biāo)，又要考察設(shè)計(jì)標(biāo)，二者不可偏廢。

　　 2.開發(fā)控制機(jī)制

　　 另外LDDC通過開發(fā)控制機(jī)制來改進(jìn)開發(fā)商的房產(chǎn)品質(zhì)。LDDC在該區(qū)域內(nèi)沒有規(guī)劃權(quán)只有規(guī)劃和開發(fā)的控制權(quán)(規(guī)劃權(quán)只限于大倫敦市和當(dāng)?shù)刈灾问姓?。LDDC規(guī)劃與開發(fā)控制的方法與其他地方?jīng)]有什么不同，其對設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)行使指令的能力也是相當(dāng)有限的，但LDDC的確在整個(gè)開發(fā)區(qū)對開發(fā)質(zhì)量行使了基本的控制權(quán)。除了在主要的開發(fā)區(qū)域內(nèi)制定規(guī)劃框架以外，LDDC的設(shè)計(jì)綱要也為開發(fā)商及其建筑師提供規(guī)劃信息和指導(dǎo)。通過對開發(fā)商的討論與鼓勵(lì)，LDDC能夠勸導(dǎo)開發(fā)商對設(shè)計(jì)標(biāo)進(jìn)行修改而提高質(zhì)量。這項(xiàng)工作隨著時(shí)間的推移變得愈加簡單因?yàn)殚_發(fā)商也不僅逐漸認(rèn)識了LDDC的設(shè)計(jì)要求，而且也親眼目睹了其他已經(jīng)完成的方案的成功和優(yōu)秀涉及所帶來的增值。

　　 由于充分認(rèn)識到獲得優(yōu)秀高質(zhì)的設(shè)計(jì)的重要性，LDDC任命了一個(gè)由著名的建筑師和設(shè)計(jì)師組成的專家小組對其設(shè)計(jì)事務(wù)提供協(xié)助和咨詢，該小組名為“城市設(shè)計(jì)顧問組”(Urban Design Advisory Group)，每年根據(jù)主要項(xiàng)目在設(shè)計(jì)的關(guān)鍵階段進(jìn)行定期碰頭。小組的成員還參與設(shè)計(jì)競爭評標(biāo)。LDDC還與皇家藝術(shù)委員會(huì)保持良好的意見，并經(jīng)常征詢委員會(huì)的意見。這樣兩個(gè)咨詢機(jī)構(gòu)互補(bǔ)并共同為LDDC提供咨詢。

　　 3.市場嘗試

　　 在 1980年代的早期，整個(gè)市場對碼頭區(qū)的房產(chǎn)市場絕對不看好，一開始大家還以為最早的房產(chǎn)出售會(huì)發(fā)端于工業(yè)和商業(yè)房產(chǎn)，但是LDDC的總裁瓦德在住宅建筑業(yè)者協(xié)會(huì)的會(huì)議上呼吁開發(fā)商可以嘗試開發(fā)碼頭區(qū)東部的地塊，并且LDDC會(huì)以較低的價(jià)格出售地塊，當(dāng)時(shí)沒有愿意應(yīng)答。之后不久在Beckton一塊22英英畝(4000平方米/英畝)的土地出讓，LDDC也意識到在當(dāng)時(shí)的情況下，讓一個(gè)承包商來單獨(dú)開發(fā)這么大一塊地會(huì)冒較大的風(fēng)險(xiǎn)，便邀請了主要的住宅承包商一起來參與該地塊的開發(fā)。四家大型承包商最后同意在兩年內(nèi)建造601套住宅和公寓，絕大多是帶有花園的兩居室和三居室被售到2萬英鎊和2萬8千英鎊。

　　 奇跡在開工后五個(gè)月后便產(chǎn)生了，承包商報(bào)告已經(jīng)有245套被出售和預(yù)訂，其他房屋也正在以“樓花”的方式被出售給住在附近租住政府房屋的平民。不久之后再附近其他地塊的住宅也被按照同樣的方式出售。Beckton的成功給LDDC帶來不少教訓(xùn)，其一，碼頭區(qū)存在未被觸動(dòng)的自住住宅市場;其二，市場營銷的重要性，運(yùn)用得當(dāng)可以推動(dòng)開發(fā)前行;三、捕捉機(jī)會(huì)的重要。而最后一點(diǎn)尤為重要，金絲雀碼頭的開發(fā)案例充分表現(xiàn)了這一點(diǎn)。

　　 4.捕捉機(jī)遇

　　 金絲雀碼頭是道格斯島企業(yè)特區(qū)的核心地帶。在金絲雀碼頭被開發(fā)以前，靠近泰晤士河周邊，道格斯島的外圍由于享有免稅等優(yōu)惠政策的企業(yè)特區(qū)的恩賜，以及 LDDC的營銷團(tuán)隊(duì)不放過任何一個(gè)機(jī)會(huì)的營銷策略的推動(dòng)下，Nortnern和Shell印刷集團(tuán)首先進(jìn)駐企業(yè)特區(qū)。緊接著在1983年四月LDDC獲準(zhǔn)在企業(yè)特區(qū)進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)，及征地、生地變數(shù)地最后出售，加之區(qū)域內(nèi)自由規(guī)劃等政策，報(bào)紙新聞行業(yè)逐步開進(jìn)，要不是1986年的英國倫敦證券交易所"大爆炸"("Big Bang")式的放松管制改革，碼頭區(qū)這一破敗之地?zé)o論如何會(huì)和國際金融中心掛上鉤的。之后開發(fā)商跑到道各斯島上為倫敦證券交易所尋找更加寬敞的層面來容納嶄新的交易廳，而倫敦市內(nèi)的報(bào)業(yè)行業(yè)的總部“艦隊(duì)街“也由于地域狹小，前店后場的模式已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代報(bào)業(yè)發(fā)展的要求隨后也紛紛進(jìn)入碼頭區(qū)，如默多克集團(tuán)、每日電訊、Guardian,金融時(shí)報(bào)和一些外資的報(bào)業(yè)集團(tuán)。隨著在碼頭區(qū)內(nèi)的倫敦城市機(jī)場的興建、航班的開通，BT(英國電訊)和 Mercury(一家英國著名的通信公司)也在道各斯島新建了由綜合光纖網(wǎng)絡(luò)支持的地球衛(wèi)星通信系統(tǒng)。

　　 金絲雀碼頭的開發(fā)進(jìn)而成為金融中心也是充滿戲劇性的。1984年餐館業(yè)者Roux 兄弟正在尋找數(shù)千平方英尺的空間用于準(zhǔn)備預(yù)先烹飪的食物。之后不久，瑞士一波的主席，Michael von Clemm，同時(shí)也是Roux餐館連鎖店的主席被LDDC邀請至停泊在金絲雀碼頭31號庫棚的泰晤士平底船上進(jìn)午餐。Michael von Clemm來自于美國的波士頓。當(dāng)他看見31號庫棚時(shí)，他想起了波士頓港的倉庫已經(jīng)被改建成一些大公司的后勤辦公室和小企業(yè)的商用地，便說“我不知道為什么我們不能將類似于31號庫棚那樣的地方改造成一個(gè)20萬平方英尺的后請辦公室呢?隨即，人們就開始奔赴道格斯島來考察31號庫棚。LDDC總裁瓦德及其團(tuán)隊(duì)在1985年的3月早期被邀請至瑞士一波的董事會(huì)會(huì)議室來商討該項(xiàng)目。在討論中，一個(gè)美國的物業(yè)顧問G.WareTravelstead 說道：“我們提出了一個(gè)錯(cuò)誤的問題，我們當(dāng)然可以把31號庫棚改建成一間后勤辦公室，但是我們在過去的五年中花了大量的經(jīng)歷在倫敦尋找地點(diǎn)來建造新的辦公大樓而最后一無所獲，為什么我們不能把總部辦公室搬到道格斯島上呢?”當(dāng)即便遭到了異議。瓦德隨后說花旗銀行也不是從紐約城中搬到香港的CBD地區(qū)嗎?相信也會(huì)在金絲雀碼頭建造同樣屬于自己的辦公大樓的。經(jīng)過瓦德的努力，LDDC董事會(huì)同意Travelstead在6個(gè)月內(nèi)拿出方案，當(dāng)年9月 Travelstead拿出了方案交與LDDC決策。

　　 整個(gè)方案制定的速度極快，從最初要求的100萬平方英尺(92,900m2)，在4月底就快速增長至200萬平方英尺(185,800 m2)，到6月底就變成400平方英尺(371,700 m2)。僅僅到了1985年8月，在一家美國的世界頂尖的規(guī)劃與建筑事務(wù)所Skidmore Owings and Merill( SOM),一份泰晤士河上小曼哈頓的規(guī)劃已經(jīng)被釘?shù)搅藟ι?。LDDC董事會(huì)也鼓足勇氣決定繼續(xù)討論。整個(gè)過程打破了所有的規(guī)則，它沒有征詢中央環(huán)境部和大倫敦委員會(huì)(Great London Council,GLA 戰(zhàn)略規(guī)劃主管當(dāng)局) 僅僅由當(dāng)?shù)卣蛡惗厥姓畞碓u估了如此大項(xiàng)目的影響。到1986年下半年，瑞士一波和摩根士坦利退出了Travelstead組織的聯(lián)合體，Travelstead又找到了雷曼兄弟，他是紐約曼哈頓中央?yún)^(qū)Battery Park 的開發(fā)商Olympia and York (O&Y)的加拿大股東。到了1987年春季的晚期，Travelstead發(fā)現(xiàn)他無法找到他所需要的支持就退出了聯(lián)合體。僅過了6個(gè)星期， O&Y就編制了一份700頁的文件。1987年7月17日，O&Y金絲雀碼頭投資公司與LDDC簽署了建筑面積為1200萬平方米，總造價(jià)為30億英鎊的國際金融中心的總體建造協(xié)議。用于支付給LDDC20英畝(4000平方米/英畝)的價(jià)格是100萬英鎊/英畝，共2000萬英鎊，其中 800英鎊使用現(xiàn)金支付，另1200萬英鎊用于開發(fā)商履行投資修建公共設(shè)施的義務(wù)。

　　 現(xiàn)在金絲雀碼頭成為了倫敦新興商業(yè)區(qū)的中心，吸引了大批世界級的金融和咨詢機(jī)構(gòu)，如摩根士坦利、瑞士一波、匯豐集團(tuán)、花旗集團(tuán)、巴克萊集團(tuán)，她也同時(shí)成為倫敦新的艦隊(duì)街，許多著名的報(bào)業(yè)公司紛涌而入。而O&Y看到了金絲雀碼頭的遠(yuǎn)景，居然同意資助修建碼頭輕軌至倫敦老金融中心Bank地區(qū)，之后還同意出資4億英鎊將倫敦的千年線地鐵延伸至碼頭區(qū)。所有的這一切都是1985年春季在金絲雀碼頭31號庫棚旁的一頓普通午飯帶來的結(jié)果。

　　 總結(jié)

　　 雖然經(jīng)過一段時(shí)間的蕭條，雖然有來自于方方面面的批評，雖然很多人認(rèn)為LDDC在開發(fā)時(shí)花了太多的公共財(cái)政而至今對LDDC的真實(shí)成本不得而知，但是 LDDC的成功是不言而喻的。LDDC的成功之處就在于她運(yùn)用政府力量首先修正長期荒棄引起的市場失靈，等市場有起色、逐步走向成熟的時(shí)候，LDDC又開始調(diào)動(dòng)私人部門的力量來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。LDDC的成功是全面的，不僅在于經(jīng)濟(jì)、還在于社會(huì)、環(huán)境和文化等諸多方面，從以下數(shù)字對比就可以知道LDDC的成就。

　　 1991

　　 1998

　　 目標(biāo)預(yù)測

　　 人口（萬）

　　 3.9

　　 8.4

　　 11.5

　　 就業(yè)（萬）

　　 2.7

　　 8.4

　　 16.8

　　 住宅單元（萬）

　　 1.5

　　 3.6

　　 5.0

　　 其中自有（%）

　　 5

　　 44

　　 52

　　 入駐企業(yè)

　　 1，014

　　 2，600

　　 5，000

　　 在區(qū)內(nèi)工作居民數(shù)

　　 5，200

　　 1，0500

　　 13，000

　　 研究小結(jié)

　　 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)和LDDC的成功對上海城投的區(qū)域開發(fā)、城鎮(zhèn)開發(fā)和長興島開發(fā)帶來什么樣的啟示?我們通過簡單的對比就可以發(fā)現(xiàn)長興島和倫敦碼頭區(qū)在最初原始狀態(tài)下非常相似，都是一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較落后的地區(qū)，與市中心的發(fā)展相比落差很大，空間距離甚遠(yuǎn)，都需要投資建設(shè)直達(dá)的交通設(shè)施，都沒有完整的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，前景一開始都不被市場人士看好。我們認(rèn)為，倫敦碼頭區(qū)和LDDC的案例提供我們以下三個(gè)方面的借鑒：

　　 1. 開發(fā)思想

　　 市場失靈是需要政府的力量來矯正的,LDDC一開始就清醒地認(rèn)識到這一點(diǎn)。

　　 LDDC并不關(guān)注于要將碼頭區(qū)開發(fā)成什么結(jié)果，而是著重力量扭轉(zhuǎn)市場的失靈，切切實(shí)實(shí)地把死氣沉沉的“生地”變成生氣勃勃的“熟地”：LDDC不僅投資于骨干基礎(chǔ)設(shè)施、不僅完善公建配套、還拿出不多的資本投入到社區(qū)的“軟環(huán)境”和“軟實(shí)力”的建設(shè)，如教育、培訓(xùn)、就業(yè)促進(jìn)、醫(yī)療保障等;并通過規(guī)劃控制和設(shè)計(jì)指導(dǎo)、市場營銷、形象推廣等來完成土地價(jià)值的提升，這就是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家區(qū)域開發(fā)的政府公司的思維邏輯，即不會(huì)關(guān)注于自我公司的得失， 而是整個(gè)區(qū)域和全社會(huì)的發(fā)展。

　　 2. 開發(fā)機(jī)制

　　 政府注資、財(cái)政補(bǔ)貼、開發(fā)公司、企業(yè)特區(qū)、開發(fā)框架、規(guī)劃控制、設(shè)計(jì)顧問等等都是圍繞著上述的開發(fā)思想而設(shè)計(jì)并實(shí)施的。作為政府的代表，政府投資公司在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立規(guī)則、培育市場，既采取了適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管手段，又不參與市場的運(yùn)轉(zhuǎn)，最終利用了有形和無形的市場杠桿的力量吸引私人資本的投入。被激發(fā)了私人資本的興趣會(huì)產(chǎn)生遠(yuǎn)大于政府的投資力量，碼頭區(qū)輕軌延伸線就說明了這一點(diǎn)。

　　 3. 開發(fā)手段

　　 我們可以注意到，與我們開發(fā)一個(gè)區(qū)域所截然相反的做法是，LDDC對碼頭區(qū)的開發(fā)從頭至尾沒有一個(gè)完整的、詳細(xì)的規(guī)劃，頂多就是一個(gè)開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)框架，對道格斯島和金絲雀碼頭首先也沒有所謂的定位，變成國際金融中心純屬偶然，最后市場前景輝煌。而我們慣常的做法就是首先找一些學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)搞戰(zhàn)略定位、找一個(gè)權(quán)威專業(yè)機(jī)構(gòu)搞規(guī)劃和詳規(guī)、政府完成基礎(chǔ)設(shè)施投資以后就來找招商，往往遭遇較大的不確定。金絲雀碼頭案例正好說明了LDDC的市場邏輯和手段，她給與我們的啟發(fā)在于一個(gè)成功的發(fā)展計(jì)劃必須是以市場需求為導(dǎo)向、隨內(nèi)外環(huán)境變化調(diào)整而最終確定的，是動(dòng)態(tài)和系統(tǒng)的。任何以政府意志為導(dǎo)向的紙上談兵式的規(guī)劃和發(fā)展計(jì)劃都將不可避免地遭遇失敗，而資源也將會(huì)受到極大浪費(fèi)。

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