產(chǎn)業(yè)綜合體PPP模式實務(wù)探討

發(fā)布日期：2016-04-05來源：園區(qū)中國 編輯：宋珍珍

[摘要]

　　文/郭加付

　　產(chǎn)業(yè)運營，是指以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、由工業(yè)類用地或物流/倉儲類用地兩大類型為載體，開發(fā)服務(wù)于生產(chǎn)制造、研發(fā)辦公、倉儲配送、商貿(mào)物流、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)價值鏈上相關(guān)環(huán)節(jié)的新型形式;從表現(xiàn)形式上，主要包括了工業(yè)園、科技園、商務(wù)花園、倉儲/商貿(mào)物流園及相關(guān)的生產(chǎn)配套設(shè)施等產(chǎn)品，同時，產(chǎn)業(yè)運營的模式可以復(fù)制到旅游、養(yǎng)老、文化等產(chǎn)業(yè)。操作方法如下。

　　投資合作基本架構(gòu)

　　以PPP模式投資的產(chǎn)業(yè)綜合體項目，不同于傳統(tǒng)的單體投資項目，它是多個項目組合的項目群，在實際投資中，往往是一、二、三級開發(fā)聯(lián)動。

　　通常情況下，可包含以下主要流程：投資人或投資人組建的聯(lián)合體(按需求整合相關(guān)企業(yè))，參與政府組織的投資人(合作伙伴)招標(biāo)投標(biāo)，中標(biāo)后與政府共同組建項目公司，項目公司取得政府授予的特許經(jīng)營權(quán)后，根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位，對區(qū)域?qū)嵤┱w策劃、規(guī)劃、設(shè)計，并成立相應(yīng)的開發(fā)分公司或部門，針對各項具體的開發(fā)內(nèi)容實施投資開發(fā)、招商、運營，打造一個區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)綜合體，使區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)從無到有、從零散到聚集，從而實現(xiàn)區(qū)域整體價值的提升、區(qū)域地塊及物業(yè)的升值，而投資人則從各級開發(fā)中獲得相應(yīng)的利潤。投資合作架構(gòu)如圖1所示。

　　圖1是基本的合作架構(gòu)，在實際操作過程中，對某項單體的開發(fā)項目，是否需要單獨簽訂投資開發(fā)協(xié)議，需要和政府方深入溝通并以合同形式約定。運營模式。傳統(tǒng)工業(yè)園的運營中，園區(qū)的服務(wù)更多的是企業(yè)自己組織或社會零散提供的形式。而新型產(chǎn)業(yè)綜合體運營模式中，運營商作為政府的授權(quán)企業(yè)，為園區(qū)的入園企業(yè)提供一站式服務(wù)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)組織園區(qū)內(nèi)各類資源，實現(xiàn)集約化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，提升服務(wù)檔次。并通過產(chǎn)業(yè)鏈的完善和集約，提高入園企業(yè)產(chǎn)品附加值，其模式見圖 2。

　　盈利模式分析(價值實現(xiàn)方式)

　　PPP模式投資運營的產(chǎn)業(yè)綜合體，不同的開發(fā)階段有不同的盈利點，是一個短、中、長期結(jié)合的投資組合，各階段的利潤來源能為項目帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。整個項目的盈利組成分三大部分，如圖3所示。

　　此類項目，投資人除獲得正常的投資收益外，還獲得項目的施工總承包利潤(價差收益)，同時，該模式能在項目啟動后2~3年內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金的流入，緩解資金壓力。實際操作中，應(yīng)根據(jù)項目的實際特點，結(jié)合項目所在地的政策及項目公司的資金情況，合理選擇土地出讓與項目公司自身開發(fā)的比例，合理選擇二級開發(fā)中物業(yè)的租售比例。根據(jù)宣傳、招商進度合理地把握各開發(fā)環(huán)節(jié)的投資節(jié)奏，以實現(xiàn)利潤最大化。

　　退出機制

　　產(chǎn)業(yè)綜合體的委托開發(fā)是一個長期的合同關(guān)系，在合同設(shè)計時應(yīng)設(shè)計好合理的退出機制。退出分主動退出和被動退出，被動退出指發(fā)生了不可控制、無法挽回的風(fēng)險，或項目干系人中有重大違約行為，導(dǎo)致項目難以為繼，項目按協(xié)議約定的條款由政府方接手，屬于風(fēng)險管控的范疇。這里主要討論主動退出，一般情況，主動退出主要是指項目投資經(jīng)營方因自身發(fā)展需要，主動選擇轉(zhuǎn)讓、二次融資等行為。主要有如下常規(guī)辦法：一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，直接將項目轉(zhuǎn)讓給有意向的專業(yè)公司經(jīng)營;二是利用房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)等資本運作的手段，將持有物業(yè)資產(chǎn)證券化，從而實現(xiàn)實質(zhì)上的退出;三是持有同類物業(yè)整體打包上市，實現(xiàn)實質(zhì)上的退出。后兩種辦法在國外的PPP投資項目中被普遍采用。

　　PPP模式實施產(chǎn)業(yè)運營項目關(guān)鍵要素

　　PPP模式投資的產(chǎn)業(yè)綜合體項目具有長期性、復(fù)雜性、綜合性等特點，要成功實施一個這樣的項目，應(yīng)重點關(guān)注以下方面。

　　產(chǎn)業(yè)科學(xué)定位。產(chǎn)業(yè)定位是產(chǎn)業(yè)綜合體投資運營的靈魂，能否結(jié)合當(dāng)?shù)氐馁Y源稟賦、政府的長期規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的宏觀形勢，作出科學(xué)合理的定位，直接決定了項目的成敗，通常產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)綜合考慮國家、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等宏觀因素及區(qū)域人才、人文、政策支持等微觀因素，并結(jié)合以上因素分析項目的發(fā)展?jié)摿?、?jīng)濟產(chǎn)出政策支持、配套服務(wù)需求、用地需求、社會效應(yīng)等要素，結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源稟賦，對項目產(chǎn)業(yè)作出合理科學(xué)的定位。

　　優(yōu)惠政策(政府支持)的爭取。優(yōu)惠政策包括稅收、土地、人才引進、公共服務(wù)(醫(yī)療、教育等)等各個方面。政策的支持力度，直接關(guān)系到運營商招商的難易程度，關(guān)系到人才、企業(yè)聚合的源動力。因此，在投資決策的各階段應(yīng)充分考慮優(yōu)惠政策的力度，在招商中應(yīng)加強宣傳。

　　建筑規(guī)劃、設(shè)計質(zhì)量的把關(guān)。規(guī)劃、設(shè)計能否很好地體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)的定位，實現(xiàn)決策時候確立的定位意圖，對園區(qū)的持續(xù)招商有決定性影響。同時，建筑規(guī)劃、設(shè)計的質(zhì)量直接關(guān)系到后期的園區(qū)環(huán)境品質(zhì)，關(guān)系到客戶(企業(yè)、個人)的使用體驗，因此，項目前期應(yīng)選擇國際、國內(nèi)一流的規(guī)劃、設(shè)計單位，并對其產(chǎn)出質(zhì)量嚴格把關(guān)。

　　招商及持續(xù)招商。產(chǎn)業(yè)運營商以產(chǎn)業(yè)運營為核心、以打造產(chǎn)業(yè)集群為重點、以產(chǎn)業(yè)資源做競爭力。產(chǎn)業(yè)的招商、引進是園區(qū)運營的核心工作。產(chǎn)業(yè)的定位準(zhǔn)確與否、地方政策的支持力度、園區(qū)建筑規(guī)劃、設(shè)計的質(zhì)量，最終都將直接影響到運營商的招商。同時，從運營商內(nèi)部來說，投資決策前應(yīng)詳細分析自身在投資行業(yè)內(nèi)的資源優(yōu)勢(也有可能是政府的資源優(yōu)勢或者當(dāng)?shù)氐馁Y源稟賦)，著重打造招商團隊自身的能力，注意主導(dǎo)性企業(yè)的引進(或者直接考慮整合主導(dǎo)型企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)綜合體的投資運營)。

　　投資運營商自身能力的打造。PPP模式投資產(chǎn)業(yè)綜合體，不同于以往的單體項目，它是多類型、多個項目組成的項目群，因此，投資運營商是否具備相關(guān)的能力，是項目能否成功實施的關(guān)鍵。這些能力應(yīng)包括以下方面：資本運作、各類項目投資管理、招商、銷售等，作為單個企業(yè)來說，不可能具備整個項目各個環(huán)節(jié)需要的專業(yè)能力，因此，整合相應(yīng)行業(yè)內(nèi)相關(guān)資源的能力也就顯得尤為重要。

　　對PPP模式的幾點建議

　　PPP模式能緩解地方政府債務(wù)，提高公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給的效率。同時，PPP模式具有長期性、復(fù)雜性等特點，投資風(fēng)險較高，在決策時應(yīng)加強風(fēng)險的識別和管控。對投資人來說，BT模式慣有的“短平快”可能會一去不復(fù)返，優(yōu)質(zhì)的BOT項目稀缺，PPP將會是未來的市場方向。這需要投資人能轉(zhuǎn)變觀念，適應(yīng)新的市場環(huán)境，基于公司未來的發(fā)展，建議如下。

　　一是在國家相關(guān)政策環(huán)境及全國產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大趨勢下，以產(chǎn)業(yè)運營為核心的產(chǎn)業(yè)綜合體投資具有廣闊的市場前景。其短、中、長期投資結(jié)合的特點也符合公司發(fā)展的定位要求。建議公司抓試點、抓可復(fù)制項目，為公司進入這一領(lǐng)域奠定基礎(chǔ)。

　　二是建議公司加強自身相關(guān)能力的培養(yǎng)，加強規(guī)劃、招商、行業(yè)運營等方面的資源整合能力及靈活度，為公司進入新興的市場提供組織保障。

　　三是在產(chǎn)業(yè)綜合體的具體產(chǎn)業(yè)上，在兼顧投資區(qū)域的資源稟賦的前提下，建議公司可以重點考慮環(huán)保產(chǎn)業(yè)，可整合集團內(nèi)部相關(guān)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的資源，契合公司在環(huán)保行業(yè)的發(fā)展定位，全方位介入環(huán)保產(chǎn)業(yè)。

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